Ходаківська Ринок фінансових послуг (2001)
11.6. Вплив податкової політики держави на розвиток та функціонування ринку нерухомості
Відсутність умов для довгострокових інвестицій у комерційну нерухомість з боку виробничих структур та фінансового сектора, а також відсутність Законів України "Про іпотеку", "Про реєстрацію прав власності на нерухоме майно", "Про оподаткування об'єктів нерухомості" та інших стримують розвиток ринку нерухомості та фінансового ринку України в цілому.
Так історично склалось, що податок на нерухомість у вигляді податку з володіння нерухомим майном був одним із найстаріших видів податку, відомих фінансовій науці. Насамперед, це сталось завдяки тому, що володіння нерухомістю здавна вважалось проявом багатства, яке належало певним особам, і не могло не стати об'єктом уваги фіскальних органів держави. Крім того, справляння даного податку було досить простим. Завжди можна було чітко визначити об'єкт оподаткування, бо він існував у фізичній формі, мав певні розміри, фізичні характеристики. Досить легко було встановити платника податку, яким міг бути як власник нерухомості, так і орендар. До того ж приховати його від оподаткування було неможливо.
Перспективи розвитку оподаткування нерухомого майна в Україні безпосередньо пов'язані з розвитком системи місцевих податків і зборів. Проведення економічних реформ в Україні, розвиток інститутів самоврядування, розширення їхніх функцій та обов'язків, призвело до необхідності визначення реальних джерел доходів місцевих бюджетів. Існуюча практика використання у міжбюджетних відносинах регульованих та закріплених доходів не дає змоги створити реальну фінансову базу для органів місцевого самоврядування, а відповідно, і наповнити реальним змістом продекларовану самостійність місцевих органів влади та управління.
Місцеві органи влади мають реальні важелі впливу на платників податку завдяки тому, що до доходів від нерухомості застосовується юрисдикція того регіону, на території якого вона знаходиться, яку неможливо застосувати до інших видів доходів фізичних і юридичних осіб. Розмір податку на нерухоме майно та порядок його стягнення суттєво впливає на цінову політику суб'єктів ринку нерухомості через збільшення витрат власників чи орендарів на утримання нерухомості. Крім того, враховуючи, що протягом останніх років ціни на нерухомість, особливо земельні ділянки, постійно зростають (через природне обмеження земельних ресурсів), вкладання вільних фінансових ресурсів у нерухомість має за мету отримати суто спекулятивні доходи, що, у свою чергу, не дозволяє ефективно використовувати наявні земельні ділянки. Встановлюючи відповідні ставки оподаткування, органи влади впливають на інші сфери діяльності, пов'язані з використанням та будівництвом нерухомості, стимулюючи розвиток того чи іншого сектора ринку нерухомості.
Як зазначалось раніше, володіння нерухомістю здавна вважалось проявом багатства. Розвиток суспільних відносин та податкової системи призвів до необхідності при застосуванні певної податкової політики вирішувати не тільки фіскальні функції, але й соціальні. Податок на нерухомість країн з ринковою економікою завдяки розвиненій системі пільг виконує роль податку з багатих.
У податковій системі України податок на землю вже зайняв своє місце, забезпечуючи досить надійні надходження до державного бюджету. Тому подальший розвиток податкових відносин повинен йти шляхом введення спеціального податку на інші частини нерухомості (те, що називається капітальним поліпшенням на землі).У зв'язку із цим необхідно вирішити питання: що повинно бути джерелом сплати податку з даних видів нерухомості. Законодавчо не вирішене в Україні питання оцінювання вартості нерухомості. В основу оцінювання вартості будівель потрібно покласти дохідний підхід, при цьому оцінювання ринкової вартості будівель повинно розпочинатись, насамперед, з оцінювання земельної ділянки, на якій вона знаходиться. І саме у такому випадку буде оцінюватись ринкова вартість нерухомості, а не лише окремої будівлі.
Далі, законодавчо не вирішене питання, що випливає з розуміння нерухомості як єдності землі та всього, що на ній знаходиться, - це визначення земельної ділянки фінансовим активом і відображення її у балансі суб'єктів підприємницької діяльності. Податок на нерухомість в якості чинника виробництва повинен грунтуватися на поточній вартості нерухомості як фінансового активу, що знаходить своє втілення або у вартості заміщення (якщо відбувається повна амортизація чи балансова вартість не відбиває реальних функціональних властивостей чинника). Податок на нерухомість як капітальне благо повинен кореспондуватися з податком на прибуток. Підприємство повинне сплачувати той податок, що складає більшу величину.
Що стосується фізичних осіб, то на сьогодні Кабінет Міністрів, Податкова адміністрація України не мають скоригованих методик розрахунку вартості квартир, будівель тощо. Нерухомість, що використовується в якості споживчого блага, стає, з одного боку, результатом накопичення доходу (що оподатковується на етапі його формування), а з іншого - це багатство, яке відтворюється і забезпечує певний рівень споживання. До того ж податок на нерухомість споживчого виду повинен забезпечити нормальний спосіб задоволення потреби у житлі і, разом з тим, сприяти доступній диференціації рівнів прибутку фізичних осіб. Податок на нерухомість в якості житла повинен враховувати, з одного боку, рівень суспільно необхідної якості житла як блага (наприклад, через норму займаної площі), а з іншого - забезпечувати перерозподіл доходу (в тому числі ренти за місцезнаходженням). Подібна система оподаткування житла існує у Франції.
Особливий механізм оподаткування повинен бути розроблений стосовно прибуткової нерухомості, основна властивість якої полягає у тому, що вона здатна приносити прибуток не в результаті здійснення бізнесу, а при особливому відношенні ринку до властивостей об'єкта нерухомості. У цьому випадку базою оподаткування невинна стати ринкова вартість (те саме, що й вартість майбутніх вигод від володіння нерухомістю).
Відсутність таких фінансових інструментів, як закладні, стримує розвиток фінансового ринку України в цілому, а також його складової – ринку нерухомості. На сучасному етапі фінансові інститути України не приділяють необхідної уваги інвестиційній діяльності на ринку нерухомості і не розглядають нерухомість як можливий захист хеджування від інфляційних ризиків. Законодавче невизначення щодо інституту приватної власності на землю обмежує її включення до обігу на фінансовому ринку України, що також не сприяє його розвитку. Розвиток житлового будівництва в умовах низької платоспроможності населення стримує ускладнена процедура отримання пільги з податку на додану вартість. Застосування ПДВ при житловому будівництві збільшує вартість майна на 20%, що, безумовно, впливає на кількість осіб, спроможних інвестувати житлове будівництво. Подальший розвиток ринку нерухомості в Україні потребує законодавчого вирішення питання щодо приватної власності на землю, проведення ліберальної податкової політики при будівництві об'єктів нерухомості та їх реалізації на вторинному ринку, створення нових фінансових інструментів.
Так історично склалось, що податок на нерухомість у вигляді податку з володіння нерухомим майном був одним із найстаріших видів податку, відомих фінансовій науці. Насамперед, це сталось завдяки тому, що володіння нерухомістю здавна вважалось проявом багатства, яке належало певним особам, і не могло не стати об'єктом уваги фіскальних органів держави. Крім того, справляння даного податку було досить простим. Завжди можна було чітко визначити об'єкт оподаткування, бо він існував у фізичній формі, мав певні розміри, фізичні характеристики. Досить легко було встановити платника податку, яким міг бути як власник нерухомості, так і орендар. До того ж приховати його від оподаткування було неможливо.
Перспективи розвитку оподаткування нерухомого майна в Україні безпосередньо пов'язані з розвитком системи місцевих податків і зборів. Проведення економічних реформ в Україні, розвиток інститутів самоврядування, розширення їхніх функцій та обов'язків, призвело до необхідності визначення реальних джерел доходів місцевих бюджетів. Існуюча практика використання у міжбюджетних відносинах регульованих та закріплених доходів не дає змоги створити реальну фінансову базу для органів місцевого самоврядування, а відповідно, і наповнити реальним змістом продекларовану самостійність місцевих органів влади та управління.
Місцеві органи влади мають реальні важелі впливу на платників податку завдяки тому, що до доходів від нерухомості застосовується юрисдикція того регіону, на території якого вона знаходиться, яку неможливо застосувати до інших видів доходів фізичних і юридичних осіб. Розмір податку на нерухоме майно та порядок його стягнення суттєво впливає на цінову політику суб'єктів ринку нерухомості через збільшення витрат власників чи орендарів на утримання нерухомості. Крім того, враховуючи, що протягом останніх років ціни на нерухомість, особливо земельні ділянки, постійно зростають (через природне обмеження земельних ресурсів), вкладання вільних фінансових ресурсів у нерухомість має за мету отримати суто спекулятивні доходи, що, у свою чергу, не дозволяє ефективно використовувати наявні земельні ділянки. Встановлюючи відповідні ставки оподаткування, органи влади впливають на інші сфери діяльності, пов'язані з використанням та будівництвом нерухомості, стимулюючи розвиток того чи іншого сектора ринку нерухомості.
Як зазначалось раніше, володіння нерухомістю здавна вважалось проявом багатства. Розвиток суспільних відносин та податкової системи призвів до необхідності при застосуванні певної податкової політики вирішувати не тільки фіскальні функції, але й соціальні. Податок на нерухомість країн з ринковою економікою завдяки розвиненій системі пільг виконує роль податку з багатих.
У податковій системі України податок на землю вже зайняв своє місце, забезпечуючи досить надійні надходження до державного бюджету. Тому подальший розвиток податкових відносин повинен йти шляхом введення спеціального податку на інші частини нерухомості (те, що називається капітальним поліпшенням на землі).У зв'язку із цим необхідно вирішити питання: що повинно бути джерелом сплати податку з даних видів нерухомості. Законодавчо не вирішене в Україні питання оцінювання вартості нерухомості. В основу оцінювання вартості будівель потрібно покласти дохідний підхід, при цьому оцінювання ринкової вартості будівель повинно розпочинатись, насамперед, з оцінювання земельної ділянки, на якій вона знаходиться. І саме у такому випадку буде оцінюватись ринкова вартість нерухомості, а не лише окремої будівлі.
Далі, законодавчо не вирішене питання, що випливає з розуміння нерухомості як єдності землі та всього, що на ній знаходиться, - це визначення земельної ділянки фінансовим активом і відображення її у балансі суб'єктів підприємницької діяльності. Податок на нерухомість в якості чинника виробництва повинен грунтуватися на поточній вартості нерухомості як фінансового активу, що знаходить своє втілення або у вартості заміщення (якщо відбувається повна амортизація чи балансова вартість не відбиває реальних функціональних властивостей чинника). Податок на нерухомість як капітальне благо повинен кореспондуватися з податком на прибуток. Підприємство повинне сплачувати той податок, що складає більшу величину.
Що стосується фізичних осіб, то на сьогодні Кабінет Міністрів, Податкова адміністрація України не мають скоригованих методик розрахунку вартості квартир, будівель тощо. Нерухомість, що використовується в якості споживчого блага, стає, з одного боку, результатом накопичення доходу (що оподатковується на етапі його формування), а з іншого - це багатство, яке відтворюється і забезпечує певний рівень споживання. До того ж податок на нерухомість споживчого виду повинен забезпечити нормальний спосіб задоволення потреби у житлі і, разом з тим, сприяти доступній диференціації рівнів прибутку фізичних осіб. Податок на нерухомість в якості житла повинен враховувати, з одного боку, рівень суспільно необхідної якості житла як блага (наприклад, через норму займаної площі), а з іншого - забезпечувати перерозподіл доходу (в тому числі ренти за місцезнаходженням). Подібна система оподаткування житла існує у Франції.
Особливий механізм оподаткування повинен бути розроблений стосовно прибуткової нерухомості, основна властивість якої полягає у тому, що вона здатна приносити прибуток не в результаті здійснення бізнесу, а при особливому відношенні ринку до властивостей об'єкта нерухомості. У цьому випадку базою оподаткування невинна стати ринкова вартість (те саме, що й вартість майбутніх вигод від володіння нерухомістю).
