Денисенко М.П. Основи інвестиційної діяльності (2003)
4.1. Передінвестиційні дослідження і проектування
У розвинутих капіталістичних країнах будівельне й технологічне проектування стають найважливішими ланками матеріалізації науково-технічного прогресу. У процесі проектування визначається технічний рівень і економіка виробництва майбутніх підприємств, а також ступінь оптимальності об'ємно-планувальних і конструктивних рішень будинків і споруд різноманітного призначення, рівень їхнього енергоспоживання, ступінь комфортності і побутових зручностей. Посилюється роль сфери проектування в інтенсифікації інвестиційного процесу. Характерною рисою її розвитку став більш тісний зв'язок із наукою, новими технологіями та будівельним виробництвом. Проектуванню передують дослідження альтернативних варіантів, які дозволяють приймати всебічно обґрунтовані рішення про доцільність нового будівництва, реконструкції чи модернізації існуючого виробництва.
Як відомо, від прийнятих проектних рішень залежать як витрати на будівництво (реконструкцію), так і майбутні витрати проектованих підприємств або витрати на підтримку в належному стані об'єктів невиробничого призначення.
По суті, на стадії проектування вирішується проблема ефективного використання ресурсів в економіці, у тому числі в будівельному виробництві.
Економічне вирішення того або іншого проекту потребує (а в сучасних умовах особливо) використання колосальної кількості інформаційних даних, що включають: архітектурно-естетичні характеристики будівель і споруд; функціональні властивості матеріалів, конструкцій, устаткування, комунікацій; конструкційні й планувальні рішення; чинники впливу проектованого об'єкта на навколишнє середовище; будівельні й експлуатаційні витрати і т. ін.
У процесі проектування весь масив даних і чинників (що часто суперечливо впливають на економічні результати) розглядається в комплексі й одночасно.
Розвиток сфери проектування в капіталістичних країнах характеризується високим динамізмом, що можна порівняти з розвитком наукомістких технологій. Так, у СІЛА за десятиліття темпи росту продукції сфери проектування, за деякими розрахунками, у 1,5 рази випереджали темпи росту інвестицій і в 2 рази - темпи будівництва. Цей, здавалося б, парадоксальний факт, на нашу думку, зумовлений рядом причин: по-перше, ускладненням об'єктів проектування й збільшенням числа чинників, що враховуються під час прийняття рішень і розробки проектів, ростом у зв'язку з цим багатоваріантності досліджень при обгрунтуванні прийнятих проектних рішень; по-друге, збільшенням частки консультаційних послуг і послуг щодо управління проектами; і нарешті, більш високими темпами процесів автоматизації і комп'ютеризації у сфері проектування порівняно з іншими галузями будівельного комплексу.
В усіх країнах спостерігається організаційно-структурна перебудова сфери проектування, спрямована на інтенсифікацію інвестиційного процесу, посилення інтеграції проектування з будівельним і машинобудівним комплексами.
Успішну реалізацію своєї інвестиційної політики значні закордонні фірми і корпорації багато в чому пов'язують із такою стратегією управління інвестиційним процесом, що припускає, з одного боку, чітку взаємодію й координацію по всьому ланцюжку інвестиційного процесу (передпроектні дослідження, обґрунтування рішень, проектування, будівництво, впровадження об'єктів в експлуатацію), з іншого боку - посилення уваги до першої фази інвестиційного процесу.
Перша фаза включає передпроектні обґрунтування й процес проектування, передпроектні дослідження з метою прийняття обґрунтованих інвестиційних рішень (нове будівництво, реконструкція або модернізація), а також - обґрунтування вибору конкретних проектних рішень (конструкційних, планувальних та ін.). На передпроектній стадії часто може здійснюватися вибір методів організації й технології будівництва. Процес проектування об'єктів виробничого призначення і насичених устаткуванням невиробничих об'єктів здійснюється неодмінно у тісному зв’язку будівельно-архітектурного й технологічного проектів.
Перша фаза інвестиційного процесу розглядається багатьма закордонними дослідниками й практиками як активна ланка в процесі реалізації науково-технічних досягнень. Вважається, що саме тут, на першій стадії, створюються передумови для прискорення наступних етапів інвестиційного процесу, для оптимізації витрат і забезпечення високих кінцевих економічних результатів. На думку закордонних спеціалістів, рішення, прийняті на передпроектній стадії, визначають технічний рівень, структуру й ефективність майбутніх основних фондів.
Заслуговує на увагу концепція одного з головних спеціалістів США із проблем управління інвестиційними проектами Бонда С. Пол- сона (Стенфордський інститут). Ідея його концепції полягає в тому, що при відносно низькому рівні витрат на першій стадії інвестиційного процесу (5-10% від вартості об'єкта) її вплив на кінцеві результати може бути дуже істотним і навіть вирішальним за умови всебічного різноманітного обґрунтування прийнятих рішень. До ухвалення рішення «рівень впливу» перціої фази на кінцеві результати оцінюється як 100%-й, а після його прийняття, перед початком розробки попереднього проекту (форпроекту), знижується до 75%. По закінченні проектування (розробки попереднього й остаточного проекту) вплив першої фази практично вичерпується. В силу вступає економічний механізм другої фази - процесу будівництва, його «рівень впливу» на кінцеві результати оцінюється в 25% і залежить від раціональної організації й управління. Головна мета - не допустити відхилення витрат і якісних параметрів від передбачених у проекті. Забезпечення належного контролю за якістю будівельних робіт виключає можливість додаткових витрат на доробки і переробки через будівельні дефекти.
Варто підкреслити, що ця, в принципі, проста концепція стає життєздатною за наявності розвинутих і гнучких організаційних структур, що забезпечують високий рівень обгрунтованості прийнятих рішень, якості проектування й будівництва. Істотну роль тут відіграє ефективна й гнучка система проектування.
У сучасних умовах проектування - це не просто початкова ланка,
що дає імпульс розвитку інвестиційного процесу, як це було 25-30 років тому. Зараз вона перетворюється в цілісну систему, пов'язану з усіма етапами інвестиційного процесу. Закордонний досвід показує, що сфера проектування - це складний взаємозалежний комплекс, який акумулює багато видів діяльності: інженерно-конструкторську, будівельну, архітектурну і містобудівну, економічну, соціологічну, екологічну, організаційно-управлінську та низку інших. Сфера проектування формується в особливий сектор економіки зі своєю інфраструктурою - консультаційними фірмами різноманітного профілю, інформаційними базами даних і т.ін.
Сфера проектування - це етап генетичного формування проектованого об’єкта. Його відрізняють динамізм і дедалі більша роль комп'ютерного забезпечення. По суті, сфера проектування перетворилася в оснащену новою технікою наукомістку галузь, що характеризується швидким зростанням масштабів використання ЕОМ і САПР, які забезпечили підвищення рівня автоматизації проектних робіт у великих фірмах США і Японії до 80-100%. Стійкою стає тенденція переходу від комп'ютеризації трудомістких видів проектних робіт до систем автоматизованого проектування.
Впровадження ЕОМ і САПР зумовило, за нашими оцінками, підвищення продуктивності праці в проектних фірмах США за 1960-1980 р. у середньому в 1,7-2 рази, за 1981-1985 р. у 2-2,5 рази, за 1986-1990 р. ще в 2 рази, і цей процес триває.
У сфері проектування в США спостерігаються структурні зміни. З метою підвищення конкурентоздатності йде процес злиття середніх проектних фірм із числом зайнятих 35-75 осіб, в результаті чого вони переходять у розряд великих компаній (з чисельністю 100 працівників і більше), розширюють спектр своїх послуг, включаючи «управління проектом». Дрібні фірми з чисельністю 35 і менше зайнятих, як і раніше, спеціалізуються на вузькому діапазоні проектних послуг, часто виступаючи в ролі субпідрядчиків.
Основний обсяг проектних робіт у США, Японії, Німеччині й Франції виконують проектні фірми, які за характером їхньої діяльності можна згрупувати таким чином:
- інженерно-геологічні, що здійснюють весь комплекс розвідувальних робіт з урахуванням вимог щодо охорони природи;
- інженерно-архітектурні - ведуть проектування будівель різноманітного призначення, інженерних споруд, а також проектування інженерного устаткування будівель;
- проектні - здійснюють будівельне й технологічне проектування, в основному виробничих будівель;
- архітектурні - спеціалізуються на будівельному й архітектурному проектуванні;
- інженерно-консультаційні - надають консультаційні послуги з технічних, технологічних і економічних питань, методів організації й управління, а також частково самі здійснюють проектування інженерних споруд;
- кошторисно-консультаційні - надають консультаційні послуги із широкого кола економічних проблем в інвестиційному процесі, здійснюють економічне обґрунтування при прийнятті інвестиційних рішень, займаються упорядкуванням кошторисів;
- проектно-будівельні - великі комплексні фірми, які інтегрують процеси проектування й будівництва.
Великі проектно-будівельні фірми, організаційна структура яких охоплює весь інвестиційний процес, здійснюють самі або організують (на основі субпідрядних контрактів) будівельне й технологічне проектування, систематично вивчають і -використовують світовий досвід, ведуть розробку новітніх технічних, будівельних і архітектурних рішень, організують будівельний процес і його матеріально-технічне забезпечення (включаючи комплектне постачання устаткування), як правило, виконують функції управління проектом.
Найбільші проектно-будівельні фірми США - «Бехтел корп.», «Флуор корп.» та інші, за оцінками закордонних спеціалістів, завдяки своїй організаційній структурі, наявності груп з управління проектами, забезпечують достатньо чітку взаємодію учасників інвестиційного процесу. В роботі проектно-будівельних фірм практично зведено до мінімуму число неузгодженостей у проектах, відхилень рівня фактичної вартості від кошторисної. Більше того, сприятливі умови для суміщення проектування й будівництва, інші організаційні переваги дозволяють у середньому на 35% скорочувати тривалість інвестиційного процесу і на 10-12% - будівельні витрати.
У США сфера проектування сформувалася в особливий сектор економіки, що спеціалізується на виконанні проектних послуг для будівництва (реконструкції) будівель і споруд різноманітного призначення. Ринок цих послуг на три чверті формується із замовлень на проектування промислових і комерційних будівель та споруд громадського призначення. Наприкінці 1980-х років понад половину замовлень на проектування промислових будівель виконали інженерні фірми та більш як три чверті замовлень на проектування комерційних будівель, навчальних, медичних і інших об'єктів громадського призначення - архітектурні й архітектурно-інженерні фірми.
В цілому ринок проектних послуг у CLLLA зараз формують три
групи замовників - промислові фірми й корпорації, держава і приватний (індивідуальний) сектор. Понад 48% замовлень припадає на великі фірми й корпорації, близько 27% - на державу, 25% - на приватний сектор і різноманітні будівельні фірми.
Сфера проектування в США віднесена цензовою статистикою до групи обслуговувальних галузей. За даними цензової статистики, ця сфера нараховує понад 97 тис. проектних організацій. Проте докладно статистика враховує діяльність тільки тих проектних організацій, що мають платіжні відомості. Таких організацій налічується біля 45 тис., вони виконують до 96% усіх замовлень на проектування.
Особливу групу утворюють 500 великих проектних фірм США з чисельністю зайнятих 100 і більше осіб. їхня частка в сумі замовлень проектування - на рівні 25% (серед них 25 найбільших фірм, кожна з яких виконувала в 1986 р. обсяг замовлень на суму 100 млн дол. і більше).
500 великих фірм США здійснюють проектування як в своїй країні, так і за кордоном. Основний обсяг замовлень - на внутрішньому ринку (частка закордонних замовлень у загальному обсязі контрактів цих фірм - на рівні 10%).
Аналіз діяльності проектних фірм США за два десятиліття показує, що за цей період зростання інвестицій у матеріально-технічну базу в 4,8 рази забезпечило підвищення капіталоозброєнності праці проектувальників у середньому в 2,9 разів. У результаті цього продуктивність праці зросла майже удвічі.
Підвищення продуктивності праці проектувальників, скорочення термінів розробки проектів розглядаються закордонними спеціалістами як умова скорочення рівня витрат на проектування, що досягають у розвинутих капіталістичних країнах у середньому 5-6% від загального обсягу інвестицій (до 5-10% від вартості об'єкта). Витрати на проектування визначаються контрактом на проектні роботи, включаючи гонорари керівника проекту і співробітників проектної групи, накладні й інші передбачені договором витрати. Гонорари проектувальників за їхні фахові послуги залежать у більшості країн, як правило, від двох чинників - рівня їхньої кваліфікації й обсягу виконуваних проектних робіт. Намітилася тенденція диференціювати винагороди залежно від складності проектованого об'єкту. Такий принцип оплати з урахуванням трьох чинників використовується в практиці проектування у Франції приблизно з середини 70-х років.
Якщо за контрактом керівник проектної групи стає «тіньовим замовником», то він представляє інтереси останнього на всіх етапах інвестиційного процесу. У такому випадку оплата керівника проекту
складається з основного і спонукального гонорарів. Ці гонорари включають винагороду за проектні роботи (як правило, і за передпроектні обґрунтування), а також за прийняту ним на себе відповідальність («ризик») забезпечення успішної реалізації проекту.
Розвиток послуг щодо «управління проектом» веде до розширення функцій керівника проектом, подальшої диференціації і підвищення оплати фахових послуг і реалізації проекту. В зв'язку з розширенням консультаційних послуг ростуть витрати на проектування. Протидіючим чинником тут, напевно, має стати перехід на автоматизовані системи проектування. Тому в перспективі очікується уповільнення зростання частки витрат на проектування в загальному обсязі інвестицій.
Передпроектні дослідження та обґрунтування. Прийняття проектних рішень. При прийнятті інвестиційних і проектних рішень у розвинутих капіталістичних країнах завжди діє принцип - «сім разів відміряй, один раз відріж», що відбиває природне прагнення знизити ступінь інвестиційного ризику. На сучасному етапі в інвестиційній діяльності спостерігається ряд нових тенденцій, зумовлених як прискоренням темпів НТП, так і зростанням рівня вимог ринку і, природно, ступеня ризику.
За оцінками багатьох закордонних спеціалістів, діапазон вимог і жорсткість умов, що диктуються замовником, надзвичайно зросли. Стає усе сутужніше забезпечувати оптимізацію цінових і якісних параметрів, «домагатися розумного співвідношення між витратами і ризиками» при прийнятті рішень і реалізації проектів. Це спричиняє до посилення уваги до передпроектних досліджень.
У процесі обґрунтування й ухвалення рішення розглядаються й уточнюються цілі, аналізуються всі необхідні вихідні дані. Залежно від поставленого завдання розробляються пропозиції найбільш раціонального вкладення коштів замовника, оцінюються терміни проектування й будівництва, терміни окупності інвестицій. При цьому враховується вплив соціальних, економічних, екологічних і регіональних чинників на техніко-економічні показники проекту майбутнього підприємства або об'єкта невиробничого призначення.
У процесі передпроектних досліджень встановлюється попередній кошторис витрат відповідно до фінансових можливостей замовника. На прохання замовника можуть бути розглянуті й проаналізовані кілька варіантів. У цьому випадку при вивченні доцільності будівництва нових або модернізації діючих підприємств досліджуються варіанти можливих технологій виробництва, транспортних схем, генплану та ін. В результаті формується остаточне рішення і виявляються необхідні вихідні дані для розробки попереднього проекту. При цьому, як прави
ло, розробляються конкретні рекомендації щодо раціональної організації майбутнього виробництва.
Таким чином, проектувальники ще до початку процесу проектування володіють достатньо обґрунтованими техніко-економічними показниками майбутнього об'єкта.
В усіх країнах спостерігається стійка тенденція до підвищення витрат на передпроектні дослідження до 25-30%, а з урахуванням розробки попереднього проекту - до 50-60% загальних витрат на проектування. На думку закордонних спеціалістів, кошти, що витрачаються на різноманітні передпроектні дослідження й обґрунтування, цілком окупаються. Більше того, створюються передумови для прискорення наступних етапів, мінімізації витрат, для достатньо високого (у межах 15-20%) ступеня точності оцінки кошторисної вартості проекту.
У багатьох випадках при обґрунтуванні й прийнятті рішень замовник звертається до послуг консультаційних фірм (інженерно- консультаційних, архітектурно-консультаційних, кошторисно-консультаційних і ,ін.). Такі фірми мають у своєму розпорядженні спеціалістів високої кваліфікації, володіють великими банками інформаційних даних і сучасною електронно-обчислювальною технікою. Частка консультаційних фірм становить понад 40% від числа найбільших проектних організацій США і має тенденцію до зростання. Не тільки в США, айв інших капіталістичних країнах надання різноманітних консультаційних послуг для проектування й будівництва стало самостійною сферою діяльності фірм.
Виникнення інституту консультаційних фірм нового типу, розширення консультаційних послуг у сфері передпроектних обґрунтувань, прийняття інвестиційних і проектних рішень варто зарахувати до нових явищ у розвитку будівельного комплексу.
Оплата консультаційних послуг має різні форми, але найпоширеніша погодинна оплата праці, іноді використовуються фіксовані гонорари у відсотках від вартості проекту. Залежно від виду й обсягу послуг частка гонорару коливається в діапазоні 2-5% від вартості проекту, що стає чинником помітного зростання витрат на проектування і будівництво.
За даними, наприклад, Американської асоціації інженерно-консультаційних фірм, оплата їхніх послуг перевищила 2 млрд. дол. на рік.
До нових тенденцій варто віднести залучення в процеси прийняття рішень на передпроектній стадії зацікавлених груп населення. У США ця тенденція найчіткіше проявилася в діяльності Американського товариства цивільних інженерів та Інституту американських архітекторів, що провели кілька спеціальних конференцій і підготували ряд
урядових документів, які регламентують «громадську співучасть» населення в прийнятті проектних рішень.
Розвиток процесів «громадської співучасті» став реакцією на погіршення екологічної ситуації в США, Західній Європі і Японії.
Вироблено й регламентовано стандарти діяльності відповідних комісій, груп радників, консультантів, преси й інших каналів зв'язку з населенням. Обговорення проектних альтернатив стосується шкідливих викидів підприємств і транспорту, міських шумів та інших проблем, пов'язаних із впливом майбутнього об'єкта на навколишнє середовище.
Залучення населення до процесу прийняття рішень відбувається і під впливом дедалі більшої індивідуалізації попиту. Найшвидше реагують на запити споживачів і залучають їх до процесу прийняття проектних рішень фірми, що виступають ініціаторами-забудовниками житлових будинків.
Поряд з архітектурною промовистістю, надійністю конструкцій будинку, насиченістю сучасним устаткуванням, зручністю внутрішнього планування споживачі дедалі більше значення надають таким критеріям, як надійна ефективна тепло- і звукоізоляція, а також якість навколишнього середовища (чистота повітря, наявність зелених масивів і водойм, рівень шумів тощо). Ці тенденції в зміні споживчого попиту знаходять втілення в розвитку нових форм урахування вимог ринку. Частина з них має стратегічний характер і спрямована на створення проектів будинків і містобудівних рішень майбутнього, інші пристосовані до ВИМОГ СЬОГОДНІШНЬОГО дня.
Цікавим є досвід канадської фірми «Роуз корп.», яка успішно реалізувала побудовані нею на площі 32 га 400 односімейних і 66 багатоквартирних будинків. Перед тим, як приступити до забудови житлового району, фірма провела кілька підготовчих етапів.
Перший етап включав анкетне опитування потенційних покупців. Анкети передбачали одержання інформації про склад сімей, вік їхніх членів, прибуток, про індивідуальні вимоги до якості і зручностей житла.
На другому етапі в спеціальному павільйоні демонструвалися варіанти архітектурних, об'ємно-планувальних і конструктивних рішень будинків, оздоблення інтер'єрів і фасадів, а також зразків побутового устаткування, оздоблювальних деталей тощо.
Третій етап включав проектні роботи, виконані трьома спеціалізованими проектними й архітектурними фірмами. До завдань проектування входило надання індивідуальності типовим рішенням будинків і
максимальне врахування побажань покупців щодо дизайну, побутових зручностей, якості оздоблення й інших даних анкетного опитування.
Слід зазначити, що добір матеріалів і виробів для оздоблення й устаткування (так само як і конструкційних) покупцям було запропоновано здійснити не тільки за ціною їхньої реалізації, а й з урахуванням майбутніх експлуатаційних витрат протягом «життєвого циклу» будівель, тобто з урахуванням довговічності, ремонтопридатності, зручності в експлуатації та ін. Таким чином, пов'язувалася ціна і якість житлових будинків і квартир. У цьому зв'язку варто підкреслити, що в розвинутих капіталістичних країнах намітилася тенденція оцінювати проекти не тільки за кошторисною вартістю, а й з урахуванням витрат за весь «життєвий цикл» об'єкта. На таких розрахунках за допомогою ЕОМ дедалі більшою мірою спеціалізуються консультаційні фірми (кошторисно-консультаційні, інженерно-консультаційні та ін.).
Організація процесу проектування. Закордонна практика організації проектування за рубежем передбачає дві стадії його здійснення - попередній проект (форпроект) і остаточний (робочі креслення). На першій стадії проробляються всі принципові питання будівництва майбутнього об'єкта - від генерального плану до архітектурних і конструкційних рішень, а також технологія виробництва. Як уже відзначалося, для практики розвинутих капіталістичних країн характерна узгодженість технологічного і будівельного проектування - промислові підприємства проектуються як цілісна система. Точність оцінки кошторису на стадії форпроекту достатньо висока (відхилення від остаточного кошторису - «базисної ціни» проекту не перевершують, як правило, 10-15%, а в Японії навіть 7-10%). При підписанні контракту на будівельні роботи до базисної ціни додається резерв на непередбачені витрати (приблизно 5%), що враховує властивий будівництву підвищений економічний ризик.
Нижче в узагальненому вигляді наведено типову схему етапів проектування і формування кошторисної вартості, характерна для більшості розвинутих країн (табл. 4.1). Попередній проект вважається найбільш відповідальним етапом. На його розробку для складних промислових комплексів навіть спеціалісти вищої кваліфікації витрачають до 10-12 місяців, а на розробку об'єктів - 1,5-2 місяці (табл.4.2). Після схвалення попереднього проекту замовником починається підготовка робочих креслень. У разі суміщення процесів проектування й будівництва будівництво зазвичай починається вже при 15-20%-й готовності робочих креслень. При цьому передбачається передача робочих креслень на об'єкт частинами, паралельно ходу будівництва.
Таблиця 4.1
Етапи проектування і формування кошторису витрат («базисної ціни») [47, с. 169]
Стосовно попереднього проекту, то його розробка завжди здійснюється в повному обсязі,- бо він є підставою для одержання дозволу на будівництво. При розробці попереднього проекту промислових підприємств широко використовуються методи варіантного проектування конкретних рішень (компонування й розміщення устаткування, транспортних потоків, комунікацій, а також об'ємно-планувальних і конструктивних рішень будівель) ^ економічною оцінкою усіх варіантів.
У разі можливих альтернативних рішень нерідко використовуються методи експертних оцінок. У цьому випадку до аналізу даних ЕОМ залучаються відповідні спеціалісти для формування єдиної думки і прийняття остаточного варіанту.
Попередній проект містить детальні технічні, технологічні, архітектурно-будівельні рішення; обсяг будівельних робіт за їх видами; номенклатуру й об’єм необхідних будівельних матеріалів, конструкцій, устаткування; детальну пояснювальну записку; креслення основних рівнів і фасадів; плани і схеми фундаментів, несучих конструкцій, основного устаткування і комунікацій.
Після схвалення попереднього проекту замовником проектна фірма приступає до розробки остаточного проекту - підготовки робочих креслень. При цьому, як правило, проектні рішення, прийняті на стадії форпроекту, не змінюються. їхнє коригування на стадії остаточного проекту допускаються тільки у випадку поліпшення техніко-економічних показників майбутнього об'єкта. Це коригування може проводитися тільки за згодою замовника і за додаткову оплату.
Слід зазначити, що в закордонній практиці існує тенденція розробки так званих «гнучких» проектів, що передбачає можливість полегшення майбутньої реконструкції промислових будівель, пристосування до зміни поколінь устаткування. Відома також практика проектування будівель, незалежних від конкретної технології, із «гнучким» генеральним планом забудови, будівельними конструкціями, що легко монтуються і демонтуються. Створення таких проектів зумовлено високими темпами технічного переозброєння виробництва.
Таблиця 4.2
Середні дані щодо термінів виконання проектних та організаційних робіт у фірмах західноєвропейських країн, передбачених типовими договорами на проектування виробничих об’єктів [47, с. 170]
Розглянуті вище порядок і послідовність організації процесу проектування переважно належать до промислових та інших значимих, а також унікальних об'єктів.
Проектування житлових та інших видів цивільних будинків най- частіше здійснюється найчастіше без чіткого розмежування на етапи, а проектні рішення погоджуються із замовником у процесі їхньої розробки. Попередньо здійснюється «аналіз об'єкта» відповідно до вимог і фінансових можливостей замовника. У процесі аналізу визначаються об’ємно-планувальні й конструктивні рішення будівель, види оздоблення, а також системи побутового й інженерного устаткування. За домовленістю із замовником при аналізі об'єкта може розглядатися кілька варіантів з їх економічною оцінкою. Після схвалення і затвердження замовником оптимального варіанту проектні фірми приступають до детальної розробки всіх архітектурно-будівельних рішень будівель, а також систем опалення, вентиляції та інших спеціальних робіт (останні, звичайно, передаються супідрядній проектній фірмі).
Як відомо, від прийнятих проектних рішень залежать як витрати на будівництво (реконструкцію), так і майбутні витрати проектованих підприємств або витрати на підтримку в належному стані об'єктів невиробничого призначення.
По суті, на стадії проектування вирішується проблема ефективного використання ресурсів в економіці, у тому числі в будівельному виробництві.
Економічне вирішення того або іншого проекту потребує (а в сучасних умовах особливо) використання колосальної кількості інформаційних даних, що включають: архітектурно-естетичні характеристики будівель і споруд; функціональні властивості матеріалів, конструкцій, устаткування, комунікацій; конструкційні й планувальні рішення; чинники впливу проектованого об'єкта на навколишнє середовище; будівельні й експлуатаційні витрати і т. ін.
У процесі проектування весь масив даних і чинників (що часто суперечливо впливають на економічні результати) розглядається в комплексі й одночасно.
Розвиток сфери проектування в капіталістичних країнах характеризується високим динамізмом, що можна порівняти з розвитком наукомістких технологій. Так, у СІЛА за десятиліття темпи росту продукції сфери проектування, за деякими розрахунками, у 1,5 рази випереджали темпи росту інвестицій і в 2 рази - темпи будівництва. Цей, здавалося б, парадоксальний факт, на нашу думку, зумовлений рядом причин: по-перше, ускладненням об'єктів проектування й збільшенням числа чинників, що враховуються під час прийняття рішень і розробки проектів, ростом у зв'язку з цим багатоваріантності досліджень при обгрунтуванні прийнятих проектних рішень; по-друге, збільшенням частки консультаційних послуг і послуг щодо управління проектами; і нарешті, більш високими темпами процесів автоматизації і комп'ютеризації у сфері проектування порівняно з іншими галузями будівельного комплексу.
В усіх країнах спостерігається організаційно-структурна перебудова сфери проектування, спрямована на інтенсифікацію інвестиційного процесу, посилення інтеграції проектування з будівельним і машинобудівним комплексами.
Успішну реалізацію своєї інвестиційної політики значні закордонні фірми і корпорації багато в чому пов'язують із такою стратегією управління інвестиційним процесом, що припускає, з одного боку, чітку взаємодію й координацію по всьому ланцюжку інвестиційного процесу (передпроектні дослідження, обґрунтування рішень, проектування, будівництво, впровадження об'єктів в експлуатацію), з іншого боку - посилення уваги до першої фази інвестиційного процесу.
Перша фаза включає передпроектні обґрунтування й процес проектування, передпроектні дослідження з метою прийняття обґрунтованих інвестиційних рішень (нове будівництво, реконструкція або модернізація), а також - обґрунтування вибору конкретних проектних рішень (конструкційних, планувальних та ін.). На передпроектній стадії часто може здійснюватися вибір методів організації й технології будівництва. Процес проектування об'єктів виробничого призначення і насичених устаткуванням невиробничих об'єктів здійснюється неодмінно у тісному зв’язку будівельно-архітектурного й технологічного проектів.
Заслуговує на увагу концепція одного з головних спеціалістів США із проблем управління інвестиційними проектами Бонда С. Пол- сона (Стенфордський інститут). Ідея його концепції полягає в тому, що при відносно низькому рівні витрат на першій стадії інвестиційного процесу (5-10% від вартості об'єкта) її вплив на кінцеві результати може бути дуже істотним і навіть вирішальним за умови всебічного різноманітного обґрунтування прийнятих рішень. До ухвалення рішення «рівень впливу» перціої фази на кінцеві результати оцінюється як 100%-й, а після його прийняття, перед початком розробки попереднього проекту (форпроекту), знижується до 75%. По закінченні проектування (розробки попереднього й остаточного проекту) вплив першої фази практично вичерпується. В силу вступає економічний механізм другої фази - процесу будівництва, його «рівень впливу» на кінцеві результати оцінюється в 25% і залежить від раціональної організації й управління. Головна мета - не допустити відхилення витрат і якісних параметрів від передбачених у проекті. Забезпечення належного контролю за якістю будівельних робіт виключає можливість додаткових витрат на доробки і переробки через будівельні дефекти.
Варто підкреслити, що ця, в принципі, проста концепція стає життєздатною за наявності розвинутих і гнучких організаційних структур, що забезпечують високий рівень обгрунтованості прийнятих рішень, якості проектування й будівництва. Істотну роль тут відіграє ефективна й гнучка система проектування.
У сучасних умовах проектування - це не просто початкова ланка,
що дає імпульс розвитку інвестиційного процесу, як це було 25-30 років тому. Зараз вона перетворюється в цілісну систему, пов'язану з усіма етапами інвестиційного процесу. Закордонний досвід показує, що сфера проектування - це складний взаємозалежний комплекс, який акумулює багато видів діяльності: інженерно-конструкторську, будівельну, архітектурну і містобудівну, економічну, соціологічну, екологічну, організаційно-управлінську та низку інших. Сфера проектування формується в особливий сектор економіки зі своєю інфраструктурою - консультаційними фірмами різноманітного профілю, інформаційними базами даних і т.ін.
Сфера проектування - це етап генетичного формування проектованого об’єкта. Його відрізняють динамізм і дедалі більша роль комп'ютерного забезпечення. По суті, сфера проектування перетворилася в оснащену новою технікою наукомістку галузь, що характеризується швидким зростанням масштабів використання ЕОМ і САПР, які забезпечили підвищення рівня автоматизації проектних робіт у великих фірмах США і Японії до 80-100%. Стійкою стає тенденція переходу від комп'ютеризації трудомістких видів проектних робіт до систем автоматизованого проектування.
Впровадження ЕОМ і САПР зумовило, за нашими оцінками, підвищення продуктивності праці в проектних фірмах США за 1960-1980 р. у середньому в 1,7-2 рази, за 1981-1985 р. у 2-2,5 рази, за 1986-1990 р. ще в 2 рази, і цей процес триває.
У сфері проектування в США спостерігаються структурні зміни. З метою підвищення конкурентоздатності йде процес злиття середніх проектних фірм із числом зайнятих 35-75 осіб, в результаті чого вони переходять у розряд великих компаній (з чисельністю 100 працівників і більше), розширюють спектр своїх послуг, включаючи «управління проектом». Дрібні фірми з чисельністю 35 і менше зайнятих, як і раніше, спеціалізуються на вузькому діапазоні проектних послуг, часто виступаючи в ролі субпідрядчиків.
Основний обсяг проектних робіт у США, Японії, Німеччині й Франції виконують проектні фірми, які за характером їхньої діяльності можна згрупувати таким чином:
- інженерно-геологічні, що здійснюють весь комплекс розвідувальних робіт з урахуванням вимог щодо охорони природи;
- інженерно-архітектурні - ведуть проектування будівель різноманітного призначення, інженерних споруд, а також проектування інженерного устаткування будівель;
- проектні - здійснюють будівельне й технологічне проектування, в основному виробничих будівель;
- архітектурні - спеціалізуються на будівельному й архітектурному проектуванні;
- інженерно-консультаційні - надають консультаційні послуги з технічних, технологічних і економічних питань, методів організації й управління, а також частково самі здійснюють проектування інженерних споруд;
- кошторисно-консультаційні - надають консультаційні послуги із широкого кола економічних проблем в інвестиційному процесі, здійснюють економічне обґрунтування при прийнятті інвестиційних рішень, займаються упорядкуванням кошторисів;
Великі проектно-будівельні фірми, організаційна структура яких охоплює весь інвестиційний процес, здійснюють самі або організують (на основі субпідрядних контрактів) будівельне й технологічне проектування, систематично вивчають і -використовують світовий досвід, ведуть розробку новітніх технічних, будівельних і архітектурних рішень, організують будівельний процес і його матеріально-технічне забезпечення (включаючи комплектне постачання устаткування), як правило, виконують функції управління проектом.
Найбільші проектно-будівельні фірми США - «Бехтел корп.», «Флуор корп.» та інші, за оцінками закордонних спеціалістів, завдяки своїй організаційній структурі, наявності груп з управління проектами, забезпечують достатньо чітку взаємодію учасників інвестиційного процесу. В роботі проектно-будівельних фірм практично зведено до мінімуму число неузгодженостей у проектах, відхилень рівня фактичної вартості від кошторисної. Більше того, сприятливі умови для суміщення проектування й будівництва, інші організаційні переваги дозволяють у середньому на 35% скорочувати тривалість інвестиційного процесу і на 10-12% - будівельні витрати.
У США сфера проектування сформувалася в особливий сектор економіки, що спеціалізується на виконанні проектних послуг для будівництва (реконструкції) будівель і споруд різноманітного призначення. Ринок цих послуг на три чверті формується із замовлень на проектування промислових і комерційних будівель та споруд громадського призначення. Наприкінці 1980-х років понад половину замовлень на проектування промислових будівель виконали інженерні фірми та більш як три чверті замовлень на проектування комерційних будівель, навчальних, медичних і інших об'єктів громадського призначення - архітектурні й архітектурно-інженерні фірми.
В цілому ринок проектних послуг у CLLLA зараз формують три
групи замовників - промислові фірми й корпорації, держава і приватний (індивідуальний) сектор. Понад 48% замовлень припадає на великі фірми й корпорації, близько 27% - на державу, 25% - на приватний сектор і різноманітні будівельні фірми.
Сфера проектування в США віднесена цензовою статистикою до групи обслуговувальних галузей. За даними цензової статистики, ця сфера нараховує понад 97 тис. проектних організацій. Проте докладно статистика враховує діяльність тільки тих проектних організацій, що мають платіжні відомості. Таких організацій налічується біля 45 тис., вони виконують до 96% усіх замовлень на проектування.
Особливу групу утворюють 500 великих проектних фірм США з чисельністю зайнятих 100 і більше осіб. їхня частка в сумі замовлень проектування - на рівні 25% (серед них 25 найбільших фірм, кожна з яких виконувала в 1986 р. обсяг замовлень на суму 100 млн дол. і більше).
500 великих фірм США здійснюють проектування як в своїй країні, так і за кордоном. Основний обсяг замовлень - на внутрішньому ринку (частка закордонних замовлень у загальному обсязі контрактів цих фірм - на рівні 10%).
Аналіз діяльності проектних фірм США за два десятиліття показує, що за цей період зростання інвестицій у матеріально-технічну базу в 4,8 рази забезпечило підвищення капіталоозброєнності праці проектувальників у середньому в 2,9 разів. У результаті цього продуктивність праці зросла майже удвічі.
Підвищення продуктивності праці проектувальників, скорочення термінів розробки проектів розглядаються закордонними спеціалістами як умова скорочення рівня витрат на проектування, що досягають у розвинутих капіталістичних країнах у середньому 5-6% від загального обсягу інвестицій (до 5-10% від вартості об'єкта). Витрати на проектування визначаються контрактом на проектні роботи, включаючи гонорари керівника проекту і співробітників проектної групи, накладні й інші передбачені договором витрати. Гонорари проектувальників за їхні фахові послуги залежать у більшості країн, як правило, від двох чинників - рівня їхньої кваліфікації й обсягу виконуваних проектних робіт. Намітилася тенденція диференціювати винагороди залежно від складності проектованого об'єкту. Такий принцип оплати з урахуванням трьох чинників використовується в практиці проектування у Франції приблизно з середини 70-х років.
Якщо за контрактом керівник проектної групи стає «тіньовим замовником», то він представляє інтереси останнього на всіх етапах інвестиційного процесу. У такому випадку оплата керівника проекту
складається з основного і спонукального гонорарів. Ці гонорари включають винагороду за проектні роботи (як правило, і за передпроектні обґрунтування), а також за прийняту ним на себе відповідальність («ризик») забезпечення успішної реалізації проекту.
Розвиток послуг щодо «управління проектом» веде до розширення функцій керівника проектом, подальшої диференціації і підвищення оплати фахових послуг і реалізації проекту. В зв'язку з розширенням консультаційних послуг ростуть витрати на проектування. Протидіючим чинником тут, напевно, має стати перехід на автоматизовані системи проектування. Тому в перспективі очікується уповільнення зростання частки витрат на проектування в загальному обсязі інвестицій.
Передпроектні дослідження та обґрунтування. Прийняття проектних рішень. При прийнятті інвестиційних і проектних рішень у розвинутих капіталістичних країнах завжди діє принцип - «сім разів відміряй, один раз відріж», що відбиває природне прагнення знизити ступінь інвестиційного ризику. На сучасному етапі в інвестиційній діяльності спостерігається ряд нових тенденцій, зумовлених як прискоренням темпів НТП, так і зростанням рівня вимог ринку і, природно, ступеня ризику.
За оцінками багатьох закордонних спеціалістів, діапазон вимог і жорсткість умов, що диктуються замовником, надзвичайно зросли. Стає усе сутужніше забезпечувати оптимізацію цінових і якісних параметрів, «домагатися розумного співвідношення між витратами і ризиками» при прийнятті рішень і реалізації проектів. Це спричиняє до посилення уваги до передпроектних досліджень.
У процесі обґрунтування й ухвалення рішення розглядаються й уточнюються цілі, аналізуються всі необхідні вихідні дані. Залежно від поставленого завдання розробляються пропозиції найбільш раціонального вкладення коштів замовника, оцінюються терміни проектування й будівництва, терміни окупності інвестицій. При цьому враховується вплив соціальних, економічних, екологічних і регіональних чинників на техніко-економічні показники проекту майбутнього підприємства або об'єкта невиробничого призначення.
У процесі передпроектних досліджень встановлюється попередній кошторис витрат відповідно до фінансових можливостей замовника. На прохання замовника можуть бути розглянуті й проаналізовані кілька варіантів. У цьому випадку при вивченні доцільності будівництва нових або модернізації діючих підприємств досліджуються варіанти можливих технологій виробництва, транспортних схем, генплану та ін. В результаті формується остаточне рішення і виявляються необхідні вихідні дані для розробки попереднього проекту. При цьому, як прави
ло, розробляються конкретні рекомендації щодо раціональної організації майбутнього виробництва.
Таким чином, проектувальники ще до початку процесу проектування володіють достатньо обґрунтованими техніко-економічними показниками майбутнього об'єкта.
У багатьох випадках при обґрунтуванні й прийнятті рішень замовник звертається до послуг консультаційних фірм (інженерно- консультаційних, архітектурно-консультаційних, кошторисно-консультаційних і ,ін.). Такі фірми мають у своєму розпорядженні спеціалістів високої кваліфікації, володіють великими банками інформаційних даних і сучасною електронно-обчислювальною технікою. Частка консультаційних фірм становить понад 40% від числа найбільших проектних організацій США і має тенденцію до зростання. Не тільки в США, айв інших капіталістичних країнах надання різноманітних консультаційних послуг для проектування й будівництва стало самостійною сферою діяльності фірм.
Виникнення інституту консультаційних фірм нового типу, розширення консультаційних послуг у сфері передпроектних обґрунтувань, прийняття інвестиційних і проектних рішень варто зарахувати до нових явищ у розвитку будівельного комплексу.
Оплата консультаційних послуг має різні форми, але найпоширеніша погодинна оплата праці, іноді використовуються фіксовані гонорари у відсотках від вартості проекту. Залежно від виду й обсягу послуг частка гонорару коливається в діапазоні 2-5% від вартості проекту, що стає чинником помітного зростання витрат на проектування і будівництво.
За даними, наприклад, Американської асоціації інженерно-консультаційних фірм, оплата їхніх послуг перевищила 2 млрд. дол. на рік.
До нових тенденцій варто віднести залучення в процеси прийняття рішень на передпроектній стадії зацікавлених груп населення. У США ця тенденція найчіткіше проявилася в діяльності Американського товариства цивільних інженерів та Інституту американських архітекторів, що провели кілька спеціальних конференцій і підготували ряд
урядових документів, які регламентують «громадську співучасть» населення в прийнятті проектних рішень.
Розвиток процесів «громадської співучасті» став реакцією на погіршення екологічної ситуації в США, Західній Європі і Японії.
Вироблено й регламентовано стандарти діяльності відповідних комісій, груп радників, консультантів, преси й інших каналів зв'язку з населенням. Обговорення проектних альтернатив стосується шкідливих викидів підприємств і транспорту, міських шумів та інших проблем, пов'язаних із впливом майбутнього об'єкта на навколишнє середовище.
Залучення населення до процесу прийняття рішень відбувається і під впливом дедалі більшої індивідуалізації попиту. Найшвидше реагують на запити споживачів і залучають їх до процесу прийняття проектних рішень фірми, що виступають ініціаторами-забудовниками житлових будинків.
Поряд з архітектурною промовистістю, надійністю конструкцій будинку, насиченістю сучасним устаткуванням, зручністю внутрішнього планування споживачі дедалі більше значення надають таким критеріям, як надійна ефективна тепло- і звукоізоляція, а також якість навколишнього середовища (чистота повітря, наявність зелених масивів і водойм, рівень шумів тощо). Ці тенденції в зміні споживчого попиту знаходять втілення в розвитку нових форм урахування вимог ринку. Частина з них має стратегічний характер і спрямована на створення проектів будинків і містобудівних рішень майбутнього, інші пристосовані до ВИМОГ СЬОГОДНІШНЬОГО дня.
Цікавим є досвід канадської фірми «Роуз корп.», яка успішно реалізувала побудовані нею на площі 32 га 400 односімейних і 66 багатоквартирних будинків. Перед тим, як приступити до забудови житлового району, фірма провела кілька підготовчих етапів.
Перший етап включав анкетне опитування потенційних покупців. Анкети передбачали одержання інформації про склад сімей, вік їхніх членів, прибуток, про індивідуальні вимоги до якості і зручностей житла.
На другому етапі в спеціальному павільйоні демонструвалися варіанти архітектурних, об'ємно-планувальних і конструктивних рішень будинків, оздоблення інтер'єрів і фасадів, а також зразків побутового устаткування, оздоблювальних деталей тощо.
Третій етап включав проектні роботи, виконані трьома спеціалізованими проектними й архітектурними фірмами. До завдань проектування входило надання індивідуальності типовим рішенням будинків і
максимальне врахування побажань покупців щодо дизайну, побутових зручностей, якості оздоблення й інших даних анкетного опитування.
Слід зазначити, що добір матеріалів і виробів для оздоблення й устаткування (так само як і конструкційних) покупцям було запропоновано здійснити не тільки за ціною їхньої реалізації, а й з урахуванням майбутніх експлуатаційних витрат протягом «життєвого циклу» будівель, тобто з урахуванням довговічності, ремонтопридатності, зручності в експлуатації та ін. Таким чином, пов'язувалася ціна і якість житлових будинків і квартир. У цьому зв'язку варто підкреслити, що в розвинутих капіталістичних країнах намітилася тенденція оцінювати проекти не тільки за кошторисною вартістю, а й з урахуванням витрат за весь «життєвий цикл» об'єкта. На таких розрахунках за допомогою ЕОМ дедалі більшою мірою спеціалізуються консультаційні фірми (кошторисно-консультаційні, інженерно-консультаційні та ін.).
Організація процесу проектування. Закордонна практика організації проектування за рубежем передбачає дві стадії його здійснення - попередній проект (форпроект) і остаточний (робочі креслення). На першій стадії проробляються всі принципові питання будівництва майбутнього об'єкта - від генерального плану до архітектурних і конструкційних рішень, а також технологія виробництва. Як уже відзначалося, для практики розвинутих капіталістичних країн характерна узгодженість технологічного і будівельного проектування - промислові підприємства проектуються як цілісна система. Точність оцінки кошторису на стадії форпроекту достатньо висока (відхилення від остаточного кошторису - «базисної ціни» проекту не перевершують, як правило, 10-15%, а в Японії навіть 7-10%). При підписанні контракту на будівельні роботи до базисної ціни додається резерв на непередбачені витрати (приблизно 5%), що враховує властивий будівництву підвищений економічний ризик.
Нижче в узагальненому вигляді наведено типову схему етапів проектування і формування кошторисної вартості, характерна для більшості розвинутих країн (табл. 4.1). Попередній проект вважається найбільш відповідальним етапом. На його розробку для складних промислових комплексів навіть спеціалісти вищої кваліфікації витрачають до 10-12 місяців, а на розробку об'єктів - 1,5-2 місяці (табл.4.2). Після схвалення попереднього проекту замовником починається підготовка робочих креслень. У разі суміщення процесів проектування й будівництва будівництво зазвичай починається вже при 15-20%-й готовності робочих креслень. При цьому передбачається передача робочих креслень на об'єкт частинами, паралельно ходу будівництва.
Таблиця 4.1
Етапи проектування і формування кошторису витрат («базисної ціни») [47, с. 169]
| Етап проектування | Зміст роботи | Рівень точності оцінки кошторису витрат стосовно базисної ціни = 100% |
| Перед проектні дослідження | Детальна економічна оцінка варіантів. Дослідження гіпотез. Порівняння технічних, технологічних, будівельних, архітектурних та інших рішень | 115-120 |
| І етап - попередній проект (форпроект) | Вибір найбільш раціонального варіанту проектного рішення, детальна економічна оцінка майбутнього об'єкта. Розробка попереднього кошторису з оцінкою витрат по основних видах будівельних робіт | 110-115 |
| II етап - остаточний проект | Розробка остаточного проекту (робочих креслень), проекту організації будівельних робіт (послідовності, термінів будівництва, постачання матеріалів і устаткування). Складання остаточного кошторису («базисної ціни» проекту) | 100 |
У разі можливих альтернативних рішень нерідко використовуються методи експертних оцінок. У цьому випадку до аналізу даних ЕОМ залучаються відповідні спеціалісти для формування єдиної думки і прийняття остаточного варіанту.
Попередній проект містить детальні технічні, технологічні, архітектурно-будівельні рішення; обсяг будівельних робіт за їх видами; номенклатуру й об’єм необхідних будівельних матеріалів, конструкцій, устаткування; детальну пояснювальну записку; креслення основних рівнів і фасадів; плани і схеми фундаментів, несучих конструкцій, основного устаткування і комунікацій.
Після схвалення попереднього проекту замовником проектна фірма приступає до розробки остаточного проекту - підготовки робочих креслень. При цьому, як правило, проектні рішення, прийняті на стадії форпроекту, не змінюються. їхнє коригування на стадії остаточного проекту допускаються тільки у випадку поліпшення техніко-економічних показників майбутнього об'єкта. Це коригування може проводитися тільки за згодою замовника і за додаткову оплату.
Слід зазначити, що в закордонній практиці існує тенденція розробки так званих «гнучких» проектів, що передбачає можливість полегшення майбутньої реконструкції промислових будівель, пристосування до зміни поколінь устаткування. Відома також практика проектування будівель, незалежних від конкретної технології, із «гнучким» генеральним планом забудови, будівельними конструкціями, що легко монтуються і демонтуються. Створення таких проектів зумовлено високими темпами технічного переозброєння виробництва.
Таблиця 4.2
Середні дані щодо термінів виконання проектних та організаційних робіт у фірмах західноєвропейських країн, передбачених типовими договорами на проектування виробничих об’єктів [47, с. 170]
| Етап проектних робіт | Термін (тижні) |
| Підготовка доповіді за результатами передпроектних досліджень і обґрунтувань для прийняття рішень (з моменту одержання завдання від замовника) | 4 |
| Розробка попереднього проекту (з моменту схвалення замовником передпроектних досліджень) | 6-8* |
| Розробка робочих креслень до остаточного проекту, підготовка консультаційного досьє до договору підряду (з моменту одержання дозволу на будівництво) | 12-15* |
| Усього | 22-27 |
| Проведення консультацій (з моменту закінчення підготовки досьє). Підготовка висновку на пропозиції підрядчиків (з моменту одержання всіх пропозицій) | 2 |
| Підготовка документів для висновку договору підряду (з моменту апробації замовником звіту про пропозиції, що надійшли, і підрядчика) | 3 |
| Підготовка проекту наказу для замовника про відкриття будівництва | 4 |
| Усього | 33-38** |
Проектування житлових та інших видів цивільних будинків най- частіше здійснюється найчастіше без чіткого розмежування на етапи, а проектні рішення погоджуються із замовником у процесі їхньої розробки. Попередньо здійснюється «аналіз об'єкта» відповідно до вимог і фінансових можливостей замовника. У процесі аналізу визначаються об’ємно-планувальні й конструктивні рішення будівель, види оздоблення, а також системи побутового й інженерного устаткування. За домовленістю із замовником при аналізі об'єкта може розглядатися кілька варіантів з їх економічною оцінкою. Після схвалення і затвердження замовником оптимального варіанту проектні фірми приступають до детальної розробки всіх архітектурно-будівельних рішень будівель, а також систем опалення, вентиляції та інших спеціальних робіт (останні, звичайно, передаються супідрядній проектній фірмі).
