Майорова Т.В. Инвестиционная деятельность (2004)
4.5. Особенности оценки недвижимости
Одной из важнейших экономических проблем при инвестициях в недвижимость (Земельные участки, производственные или жилые здания, сооружения, покупка, продажа домов в коттеджных поселках) является точная и правильная стоимостная оценка недвижимого имущества.
К факторам, которые влияют на стоимость объекта недвижимости, относятся: правовой режим использования объекта; целевое назначение и функциональное использование; условия продажи (свободная продажа, вынужден продажа), дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связано с изменением рыночных условий), местонахождение (Различия в расположении имущества в различных природно зонах, в населенных пунктах различной категории и в пределах населенных пунктов в разных город планировочных и экономико планировочных зонах); физические характеристики (размер и конфигурация недвижимости и ее инженерно-геологические параметры уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества); использование прилегающей территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды) и другие.
Сегодня на практике существует много методов определения стоимости объекта недвижимости. Большинство из них объединены в три подхода:
- Доходный подход;
- Сравнительный (рыночный) подход;
- Расходный имущественный подход.
1. Метод доходного подхода. При использовании этого метода для оценки недвижимости инвесторы выделяют несколько уровней доходов и расходов. Источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах. Первый уровень - это потенциальный эоловый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, полученный от использования недвижимости любым другим способом. Второй уровень - это настоящий эффективный валовой доход, который определяется путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от недогруженных помещений, неполного получения арендной гагат и других потерь. Третий уровень - это чистый операционный доход - это величина, которая характеризует реально полученный доход за минусом текущих операционных расходов, без учета финансовых расходов (расходов на обслуживание долга). Четвертый уровень - это денежные средства, поступившие витать налогов.
Определив величину доходов за предыдущие периоды, определяется тенденция их развития в будущем и вычитается их прогнозное значение. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при желании инвестора вкладывать туда деньги.
В рамках доходного подхода может использоваться ряд методов на которых мы остановимся более подробно.
Метод валовой ренты
Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты основывается на том, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду.
Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (GRM-gross rent multiplier), который определяется как отношение цены покупки (продажи) в рентного дохода. В качестве рентного дохода может использоваться либо потенций валовой доход, или действительный валовой доход. Например, объект недвижимости продан за 100 000 грн., а величина действительного валового дохода составила 12 500 грн. Таким образом, величина мультипликатора составит 100000/12500 = 8,0, а ставка валовой доходности-12500/100000 = 0,125. Ставка валовой доходности и мультипликатор рентных платежей - это взаимно обратные величины (1/8 = 0,125). Итак, если есть возможность получить на рынке недвижимости по проведенным сделкам по подобным объектам (цена продажи, доходность операции, величина мультипликатора или валовая ставка доходности), то используя эти данные можно провести оценку объекта, выставленного на продажу.
Пример. На продаже выставлены объект недвижимости, действительный валовой доход которого составляет 225 000 грн. По договорам, которые ранее были заключительные с недвижимостью в этом регионе получили следующие данные (см. табл. 4.1).
Таблица 4.1.
Сравнивая все качественные параметры и местоположение объектов, принимаем решение, что наилучшее значение валовой ставки дохода - 13%. В этом случае стоимость продаваемого объекта составит:
225000/0, 13 = 1730 769 грн.
Эту величину можно получить, если для оценки применяется мультипликатор (Множитель). Воспользовавшись средней ставкой дохода, определим значение мультипликатора валовых рентных платежей: 1 / 0,13 = 7,692307.
Далее определим стоимость объекта недвижимости, который продается 225 000 * 7,692307 = 1730 769 руб.
Данный метод оценки недвижимости часто используется при ее покупке. Вместе с тем необходимо указать, что он слишком близко, так как не учитывает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродаже, размеров и времени получения будущих доходов.
Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, но и общую ставку дохода (overall rate of return - OAR), которая определяется как соотношение чистого операционного дохода к цене продажи. Такой способ расчета имеет преимущество перед предыдущим, так как здесь учитываются операционные расходы.
Метод прямой капитализации
В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как определение величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владение объектами недвижимости.
Капитализированная поток доходов, то есть текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование метода капитализации предполагает разделение дохода за один год или среднегодового дохода за период, на коэффициент капитализации.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется по формуле:
V = N01 / К, (4.7)
где V - стоимость недвижимости;
N01 - чистый операционный доход;
К - коэффициент капитализации.
Формула (4.7) является основой в оценке недвижимости методом капитализации.
Одним из самых трудных вопросов в процессе оценки доходности недвижимости является расчет коэффициента капитализации.
Инвестируя капитал в доходную недвижимость, инвестор желает получить доход не только на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно либо путем перепродажи объекта недвижимости, либо путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещения за определенный период времени. Показателем, характеризующим этот процесс, является коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть отражает доход на инвестированный капитал, т.е. вознаграждение собственнику капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов, связанных с данным инвестиционным проектом. Иными словами, это процент, который выплачивается за использования денежных средств. Его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента капитализации выражает сумму, которая идет на возмещение первоначального инвестированного капитала.
Для расчета коэффициента капитализации используют следующую формулу:
К = М * и2 + (1-М) * и1, (4.8)
где К - коэффициент капитализации;
М-отношение величины кредита к стоимости недвижимости;
и - отношение величины денежных поступлений до выплаты налогов к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал) и2 - отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.
Пример. Инвестор планирует получить 20% дохода на свои инвестиции в объект недвижимости. Для финансирования сделки является возможность получить кредит размере 80% от стоимости этого объекта недвижимости под 12% годовых. Определим ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, если чистый операционный доход от него составляет 50 000 грн.
К = 0,8 * 0,12 + (1 - 0,8) * 0,2 = 0,136, откуда стоимость объекта составляет V = 50 000: 0,136 = 367 647 грн.
Наряду с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (Процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Он предусматривает построение процентной ставки как результата добавления нескольких величин. За основу принимается так называемая безрисковая ставка, т.е. ставка, которая показывает доходность на наиболее надежные ценные бумаги. Как правило, это государственные ценные бумаги. К такой безрисковой ставки добавляются поправки на риск, связанный с особенностями вида недвижимости оценивается. До этих поправок относятся: риск по объектам, которые сданы в аренду малонадежных арендаторам; риск на недостаточное ликвидность активов, которые оцениваются; риск, частично страхует от политической нестабильности, и тому подобное. Все поправки учитываются в процентах. Сумма безрисковой ставки и внесенных поправок является процентной ставкой, по которой определяется коэффициент капитализации. Базой для внесения поправок является не только общепризнанные данные, но и субъективное мнение эксперта-оценщика.
Так, например, при расчете процентной ставки кумулятивным методом могут прилагаться:
Ставка дохода по без рисковым ценным бумагам 6,0% Премия за риск инвестирования в данный объект 4,5%
Премия за политический риск 2,5%
Премия за другие особые риски 5,0%
Вместе процентная ставка 18,0%
Коэффициент капитализации не всегда используется для оценки объекта недвижимости. Так, например, потоки доходов, поступление которых прогнозируется равными суммами на протяжении неограниченного времени, капитализируются по ставке процента (Дисконта). Например, участок земли приносит ежегодный доход в размере 5000 грн., что по расчетам собственника участка составляет 5% величины затрат на его приобретения. В этом случае стоимость участка будет составлять 5000/0, 05 = 100 000 грн. Определение стоимости объекта собственности также осуществляется по ставке процента (дисконта), если не предполагается изменение его стоимости. В этом случае возмещения инвестиционных затрат осуществляется в момент перепродажи данного объекта. Таким образом, всю сумму полученных доходов можно рассматривать как доход на инвестиции (возмещение инвестиций).
Метод возмещения инвестированного капитала
Инвестор, размещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предусматривает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получения прибыли. Существует игры способы возмещения инвестированного капитала:
- Прямолинейное возмещение капитала;
- Возврат капитала по фонду возмещения по ставке дохода на инвестиции;
- Возврат капитала по фонду возмещения по без рисковой процентной ставке.
Прямолинейное возврат капитала (метод Ринга) предусматривает, что возмещение основной суммы инвестированного капитала осуществляется равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций составят:
D / n = R1 = R2 = ... = Rк = Rn
Остаток невозмещенных инвестиций на начало каждого периода составит:
Dk = D - R (k - 1), (4.9)
где D - общая сумма инвестиций;
к - номер расчетного периода;
Dk - остаток невозмещенных инвестиций в периоде к;
R - сумма, которая идет на погашение инвестиций.
Величина срочной выплаты Yk в каждом периоде составляет:
Yk-Dk * i + R, (4.10)
где i - процентная ставка.
Пример. Инвестор планирует приобрести недвижимость стоимостью 250 тыс. грн. По расчетам владения объектом недвижимости должно принести ежегодный доход в размере 20%. Для реализации проекта инвестор под залог имущества получил кредит в сумме 250 тыс. грн. под 20% годовых сроком на 5 лет. По условиям кредитного контракта погашение суммы основного долга должно проводиться равными платежами, а начисление процентов - в конце года.
Составим план возмещения инвестиций, т.е. погашение полученного кредита.
R = 250/5 = 50 тыс. грн. - Годовая выплата основного долга.
План погашения кредита представим в табл. 4.2.
Таблица 4.2. (Тыс. грн.)
В этом примере ежегодная прямолинейная норма возврата основного капитала составляет 20% (50/250 = 0,2), а текущая отдача на вложенный капитал (процентная ставка) также 20%. Тогда коэффициент капитализации составляет: 20 + 20 = 40%. Действительно, если первый годовой платеж разделить на коэффициент капитализации (100: 0,4 = 250), то получим размер основной суммы капитала.
Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому данный метод прямолинейной капитализации не может применяться для потоков с равными доходами.
Возврат капитала по фонду воспроизведения ставкой дохода на инвестиции (метод Инвуд).
Этот метод мы рассмотрим на следующем примере.
Пример. На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50 тыс. грн. Инвестор планирует получить доход на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит около 14 тыс. грн. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 года.
Необходимо определить коэффициент капитализации, а также возможность возмещения инвестиций за указанный срок. Расчетные параметры
D = 50 тыс. грн.; П = 4; / = 6%.
Фактор фонда возмещения: и / {(1 + i) "- и} = 0,06 / (1,06 (4) - 1) = 0,2286.
Данный пример является иллюстрацией использования расчета возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. В этом примере норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации. Она дорившое фактора фонда возмещения, который определяется по той же процентной ставке, то и доход на инвестиции (0,06 / (1, О6 (4) - 1) = 0,2286). Другой составляющей коэффициента капитализации является ставка процентов на инвестиции, использование этой методики обеспечивает полное возмещение инвестиции и получения по ним соответствующего дохода.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (Метод Хоскольда). Например, инвестиционная компания вложила капитал в проект, который приносит прибыль 18% годовых и рассчитан на 3 года, что значительно больше средней доходности по этой области. Таким образом, менеджмент компании принял решение: суммы, которые получены в счет возмещения инвестиций, снова вложить в другой проект, жизненный цикл которого - 4 года, безрисковая ставка в размере 8%.
Так как 4-х летний фактор фонда возмещения при ставке 8% составляет 0,08 / (1,084 - 1) = 0,222, то общем, ный коэффициент капитализации составит 0,18 + 0,222 = 0,402.
Для определения стоимости 4-х летнего потока доходов разделим доход за первый год на коэффициент капитализации. За первый год доход составляет 1,5 млн. грн., таким образом, стоимость всего потока будет равна: 1,5 / 0,402 = 3,73 млн. грн. В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит 3,73 • 0,18 = 0,6714 млн. грн., А возврата вложенного капитала - 3,73 • 0,222 = 0,82806 млн. грн. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (~ 1,5 млн. грн.).
В тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов был обеспечен как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. Для этого коэффициент капитализации должен быть увеличен
Пример. Владелец; дома, первоначальная стоимость которого 50 тыс. грн., Сдает его в аренду на 10 лет. После окончания срока аренды дом теряет свою первоначальную стоимость на 20%. Определим: величину ежегодного арендного платежа, который вносится в конце каждого года, который обеспечил бы возмещение части утраченного капитала и доход на вложенный капитал в размере 10% годовых, коэффициент капитализации.
Возмещение утраченного капитала за 1 год составляет: 0,0627454 * 10 000 = 627,454 грн.
Сумма годового арендного платежа должна составлять:
50 000 * 0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.
Сумма, полученная арендодателем за весь срок аренды (сумма аннуитет), составит:
5627.454 * [1.1 (10) - 1] / 0,1 = 5627,45 * 15,937425 = 89687,06 грн.
Определим коэффициент капитализации.
Возмещение капитала (инвестиций) с учетом их потери в размере 20% при аннуитетном методе составит: 0,2 * 0,1 / (1.1 (10) - 1) = 0.2 * 0,062745394 = 0,01254908.
Отдача (процентная ставка на вложенный капитал) - 10% (0,1) - коэффициент капитализации составляет: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Начальная (текущая) стоимость инвестиций составляет, 5627,454 / 0,11254908 = 50 000.
При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученная от перепродажи активов, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает возврат инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может определяться как разница между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.
Пример. Земельный участок сдается в аренду на 10 лет по процентной ставке в размере 12% годовых. Текущий доход остается постоянным и составляет 9,6 тыс. грн. Предполагается, что до окончания срока аренды стоимость земельного участка вырастет на 25%.
Определим коэффициент капитализации и текущую стоимость
участка.
Необходима ставка отдачи: 0,12.
Прирост стоимости: 0,25 * (0,12 / [1,1210 - 1]) = 0,25 * 0.056984164 = 0,01424604.
Коэффициент капитализации: 0,12 * 0,014246041 = 0,105753959.
Текущая стоимость участка: 9,6:0,105753959 = 90,777 тыс. грн.
Стоимость в момент перепродажи: 90,777 * 1,25 = 113,47 тыс. грн.
2. Метод сравнительного (рыночного) анализа продаж. Этот методический подход, основывается на сопоставлении цен продажи подобных объектов недвижимости (земельных участков), используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества. По этим подходом оценочная стоимость определяется на уровне цены продажи подобного недвижимого имущества по формуле
Ц - оценочная стоимость недвижимого имущества, определенная путем сопоставления цены продажи подобного имущества (в гривнях);
- Цена продажи подобного имущества (в гривнах)
относительно того, что оценивается, по jm фактором сравнения. За основу определения оценочной стоимости недвижимости путем сопоставления цен продажи подобного имущества берутся цены продажи тех объектов, за факторами, которые влияют на их стоимость, в достаточной степени совпадают с объектами, которые оцениваются.
Определение оценочной стоимости недвижимого имущества путем сопоставления цен продажи подобного имущества предполагает сопоставление цен продажи нескольких подобных объектов, поэтому конечная величина оценочной стоимости определяется как среднее значение для ранжированы ряда вариантов значения без учета наибольшего и наименьшего значение) или наиболее распространенное значение среди полученных результатов.
3. Затратный (имущественный) метод. Этот методический подход, основанный на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке, используется для проведения оценки застроенных земельных участков (или тех, застройка которых предполагается) при условии эффективного их использования (фактического или условного).
По этим подходом оценочная стоимость недвижимости определяется как остаток между ожидаемой цене продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимого имущества по формуле
Цв = Цо-Вос, (4.12)
где Цв - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на сооружение объектов недвижимого имущества (в гривнях);
Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенной земельного участка) (в гривнях);
Вос - затраты на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (в гривнях).
За основу определения оценочной стоимости земли путем учета расходов на сооружение объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, берутся цены продажи застроенных участков, которые сложились на рынке, и расходы, связанные с возведением этих объектов.
Результаты оценочной стоимости земельного участка перечисляются на единицу сравнение зависимости от типа и характеристик земельного участка и расположенных на ней объектов недвижимого имущества.
Независимо от того, проводится экспертная денежная оценка здания, сооружения или земельного участка, она проводится в следующей последовательности:
- Сбор информации, необходимой для проведения оценки;
- Определение эффективного использования земельного участка
- Выбор и обоснование методических подходов оценки;
- Определение вариантов значение оценочной стоимости земельного участка по выбранным методическими подходами и принятия конечного значения оценочной стоимости;
- Составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;
- Представление отчета на экспертизу в орган Государственного комитета по землепользования.
Отчет об экспертной денежной оценке недвижимости должен
содержать:
1. Основание для проведения экспертной денежной оценки недвижимости;
2. Цель оценки и дату, на которую проведена оценка;
3. Описание недвижимого имущества;
4. План и характеристику недвижимого имущества, включая его физические и экономические особенности, правовой режим, особенности местоположения, описание границ, целевое назначения, характер использования и состояние застройки;
5. Анализ эффективности использования недвижимого имущества;
6. Обоснование выбранных методических подходов;
7. Расчет оценочной стоимости недвижимого имущества по избранным методическим подходами;
8. Основные предпосылки проведения оценки;
9. Заключение эксперта по оценочной стоимости недвижимого имущества;
10. Сертификат недвижимого имущества.
К отчету прилагаются ситуационный план и план недвижимости, другие материалы, использованы для оценки имущества, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.
В случае применения методического подхода, основанного на капитализации чистого дохода от объекта недвижимости, в отчете приводятся конкретные расчеты: валового и чистого годового дохода от эффективного использования объекта недвижимости, с учетом обременений и ограничений по его использованию, ставки капитализации относительно конкретного объекта с учетом без рисковых процентных ставок, риска для инвестирования и ликвидности земельного участка.
В случае применения методического подхода, основанного на учете затрат на строительство объектов недвижимости на земельном участке, в отчете указываются уровне цен продажи застроенных участков и расходов, связанных с возведением зданий и сооружений, которые сложились на рынке. Отчет подписывается экспертом и руководителем юридического лица, которым проведена экспертная оценка объекта недвижимости, и скрепляется печатью этого лица.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения в Украине регламентируется законодательством.
Так, согласно д0 Постановления от 23 марта 1995 г. № 213 "О Методике денежной оценки сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов "денежная оценка земель осуществляется с целью регулирования отношений при передаче земли в собственность, наследство, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды, определении ставок земельного налога, ценообразовании, учета совокупной стоимости основных средств производства, определении размера взноса в уставные фонды акционерных обществ, объединений, кооперативов.
Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристика земель, бонитировки почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, а земель населенных пунктов - их генеральные планы и проекты планировки и застройки населенных пунктов, материалы экономической оценки территории.
Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится отдельно по пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по рентным доходом, который формируется в зависимости от качества, место расположение и экономической оценки земель.
Для определения денежной оценки земель по Украине рассчитывается дифференциальный рентный доход с пахотных земель по экономической оценке по производству зерновых культур (в центнерах) по формуле:
Рдн = (В * Ц-3 - 3 * Kнр): Ц, (4.13)
где Рдн - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах)
У-урожайность зерновых с гектара (в центнерах)
Ц - цена реализации центнера зерна;
С - производственные затраты на гектар;
Кнр - коэффициент нормы рентабельности.
Кроме дифференциального рентного дохода, в сельском хозяйстве создается абсолютный рентный доход. Общий рентный доход исчисляется как сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами рассчитывается на основе соотношений дифференциальных рентных доходов этих угодий и рентного дохода на пахотных землях по экономической оценке по производству зерновых культур по формуле
Рдн (б) (с) (п) = Рдн * Рд (б) (с) (п) / Р / д (4.1 4)
где Рдн (б) (с) (п) - дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями (б), природными сенокосами (с) и пастбищами (п) (в центнерах)
Рдн - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах)
Рд (б) (с) (п) - дифференциальный рентный доход с гектара земель пи т многолетними насаждениями (б), природными сенокосами (с) и пастбищами (п) при экономической оценке земель (в гривнях);
Рд-дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель по экономической оценке по производству зерновых культур (в гривнях).
Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по Украине определяется как произведение годового рентного дохода по экономической оценке по производству зерновых культур, цены на зерно и срока его капитализации по формуле. Гоз = Рздн * Ц * Тк (4.15)
где Гт - денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищами по Украине (в гривнах)
Рздн - общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по Украине (в центнерах)
Ц - цена центнера зерна (в гривнях);
Тк - срок капитализации рентного дохода (в годах), который устанавливается на уровне 33 лет [3].
Оценка несельскохозяйственных земель определяется согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 16 июня 1999 г. № 050 "Об экспертной денежной оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения "Согласно этой Методикой проводится экспертная денежная оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения, на которых находятся объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, приватизированные (отчужденные) в соответствии с законодательством Украины.
Информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения являются: сведения Государственного земельного кадастра проект отвода земельного участка информация о природных, экономические, историко-культурные, экологические и градостроительные особенности местонахождения земельного участка, данные о инженерное обустройство земельного участка и об объектах недвижимого имущества, данные о ценах продажи (аренды) подобных земельных участков, которые сложились на рынке на момент оценки.
Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной денежной оценки, учитывается во время установки: цены продажи земельного участка стартовой цены продажи земельного участка на конкурентных началах.
Экспертная денежная оценка земельного участка проводится по следующим методическими подходами:
- Капитализация чистого дохода;
- Сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
- Учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном области;
- Денежная оценка земельного участка по Методике денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от ЗО мая 1997 г. № 525 и Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 г. № 213, в части оценки земель населенных пунктов;
- Сочетание нескольких методических подходов условным распределением застроенной земельного участка на компоненты (земельный участок, здания, сооружения).
Для определения экспертной денежной оценки земельного участка используется не менее трех методических подходов, один из которых основан на денежной оценке земельного участка. Предпочтение должно отдаваться тем подходам, основанным на полных сведениях о земельном участке [4].
К факторам, которые влияют на стоимость объекта недвижимости, относятся: правовой режим использования объекта; целевое назначение и функциональное использование; условия продажи (свободная продажа, вынужден продажа), дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связано с изменением рыночных условий), местонахождение (Различия в расположении имущества в различных природно зонах, в населенных пунктах различной категории и в пределах населенных пунктов в разных город планировочных и экономико планировочных зонах); физические характеристики (размер и конфигурация недвижимости и ее инженерно-геологические параметры уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества); использование прилегающей территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды) и другие.
Сегодня на практике существует много методов определения стоимости объекта недвижимости. Большинство из них объединены в три подхода:
- Доходный подход;
- Сравнительный (рыночный) подход;
- Расходный имущественный подход.
1. Метод доходного подхода. При использовании этого метода для оценки недвижимости инвесторы выделяют несколько уровней доходов и расходов. Источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах. Первый уровень - это потенциальный эоловый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, полученный от использования недвижимости любым другим способом. Второй уровень - это настоящий эффективный валовой доход, который определяется путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от недогруженных помещений, неполного получения арендной гагат и других потерь. Третий уровень - это чистый операционный доход - это величина, которая характеризует реально полученный доход за минусом текущих операционных расходов, без учета финансовых расходов (расходов на обслуживание долга). Четвертый уровень - это денежные средства, поступившие витать налогов.
Определив величину доходов за предыдущие периоды, определяется тенденция их развития в будущем и вычитается их прогнозное значение. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при желании инвестора вкладывать туда деньги.
В рамках доходного подхода может использоваться ряд методов на которых мы остановимся более подробно.
Метод валовой ренты
Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (GRM-gross rent multiplier), который определяется как отношение цены покупки (продажи) в рентного дохода. В качестве рентного дохода может использоваться либо потенций валовой доход, или действительный валовой доход. Например, объект недвижимости продан за 100 000 грн., а величина действительного валового дохода составила 12 500 грн. Таким образом, величина мультипликатора составит 100000/12500 = 8,0, а ставка валовой доходности-12500/100000 = 0,125. Ставка валовой доходности и мультипликатор рентных платежей - это взаимно обратные величины (1/8 = 0,125). Итак, если есть возможность получить на рынке недвижимости по проведенным сделкам по подобным объектам (цена продажи, доходность операции, величина мультипликатора или валовая ставка доходности), то используя эти данные можно провести оценку объекта, выставленного на продажу.
Пример. На продаже выставлены объект недвижимости, действительный валовой доход которого составляет 225 000 грн. По договорам, которые ранее были заключительные с недвижимостью в этом регионе получили следующие данные (см. табл. 4.1).
Таблица 4.1.
| Объект | Цена продажи, руб. | Действительный валовой доход, грн. | Валовая ставка ДОХОДА |
| 1 | 2200 000 | 275 000 | 0,125 |
| 2 | 2118000 | 305 000 | 0,144 |
| 3 | 1826000 | 210 000 | 0,115 |
Сравнивая все качественные параметры и местоположение объектов, принимаем решение, что наилучшее значение валовой ставки дохода - 13%. В этом случае стоимость продаваемого объекта составит:
225000/0, 13 = 1730 769 грн.
Эту величину можно получить, если для оценки применяется мультипликатор (Множитель). Воспользовавшись средней ставкой дохода, определим значение мультипликатора валовых рентных платежей: 1 / 0,13 = 7,692307.
Далее определим стоимость объекта недвижимости, который продается 225 000 * 7,692307 = 1730 769 руб.
Данный метод оценки недвижимости часто используется при ее покупке. Вместе с тем необходимо указать, что он слишком близко, так как не учитывает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродаже, размеров и времени получения будущих доходов.
Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, но и общую ставку дохода (overall rate of return - OAR), которая определяется как соотношение чистого операционного дохода к цене продажи. Такой способ расчета имеет преимущество перед предыдущим, так как здесь учитываются операционные расходы.
Метод прямой капитализации
В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как определение величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владение объектами недвижимости.
Капитализированная поток доходов, то есть текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование метода капитализации предполагает разделение дохода за один год или среднегодового дохода за период, на коэффициент капитализации.
V = N01 / К, (4.7)
где V - стоимость недвижимости;
N01 - чистый операционный доход;
К - коэффициент капитализации.
Формула (4.7) является основой в оценке недвижимости методом капитализации.
Одним из самых трудных вопросов в процессе оценки доходности недвижимости является расчет коэффициента капитализации.
Инвестируя капитал в доходную недвижимость, инвестор желает получить доход не только на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно либо путем перепродажи объекта недвижимости, либо путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещения за определенный период времени. Показателем, характеризующим этот процесс, является коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть отражает доход на инвестированный капитал, т.е. вознаграждение собственнику капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов, связанных с данным инвестиционным проектом. Иными словами, это процент, который выплачивается за использования денежных средств. Его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента капитализации выражает сумму, которая идет на возмещение первоначального инвестированного капитала.
Для расчета коэффициента капитализации используют следующую формулу:
К = М * и2 + (1-М) * и1, (4.8)
где К - коэффициент капитализации;
М-отношение величины кредита к стоимости недвижимости;
и - отношение величины денежных поступлений до выплаты налогов к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал) и2 - отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.
Пример. Инвестор планирует получить 20% дохода на свои инвестиции в объект недвижимости. Для финансирования сделки является возможность получить кредит размере 80% от стоимости этого объекта недвижимости под 12% годовых. Определим ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, если чистый операционный доход от него составляет 50 000 грн.
К = 0,8 * 0,12 + (1 - 0,8) * 0,2 = 0,136, откуда стоимость объекта составляет V = 50 000: 0,136 = 367 647 грн.
Наряду с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (Процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Он предусматривает построение процентной ставки как результата добавления нескольких величин. За основу принимается так называемая безрисковая ставка, т.е. ставка, которая показывает доходность на наиболее надежные ценные бумаги. Как правило, это государственные ценные бумаги. К такой безрисковой ставки добавляются поправки на риск, связанный с особенностями вида недвижимости оценивается. До этих поправок относятся: риск по объектам, которые сданы в аренду малонадежных арендаторам; риск на недостаточное ликвидность активов, которые оцениваются; риск, частично страхует от политической нестабильности, и тому подобное. Все поправки учитываются в процентах. Сумма безрисковой ставки и внесенных поправок является процентной ставкой, по которой определяется коэффициент капитализации. Базой для внесения поправок является не только общепризнанные данные, но и субъективное мнение эксперта-оценщика.
Так, например, при расчете процентной ставки кумулятивным методом могут прилагаться:
Ставка дохода по без рисковым ценным бумагам 6,0% Премия за риск инвестирования в данный объект 4,5%
Премия за политический риск 2,5%
Вместе процентная ставка 18,0%
Коэффициент капитализации не всегда используется для оценки объекта недвижимости. Так, например, потоки доходов, поступление которых прогнозируется равными суммами на протяжении неограниченного времени, капитализируются по ставке процента (Дисконта). Например, участок земли приносит ежегодный доход в размере 5000 грн., что по расчетам собственника участка составляет 5% величины затрат на его приобретения. В этом случае стоимость участка будет составлять 5000/0, 05 = 100 000 грн. Определение стоимости объекта собственности также осуществляется по ставке процента (дисконта), если не предполагается изменение его стоимости. В этом случае возмещения инвестиционных затрат осуществляется в момент перепродажи данного объекта. Таким образом, всю сумму полученных доходов можно рассматривать как доход на инвестиции (возмещение инвестиций).
Метод возмещения инвестированного капитала
Инвестор, размещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предусматривает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получения прибыли. Существует игры способы возмещения инвестированного капитала:
- Прямолинейное возмещение капитала;
- Возврат капитала по фонду возмещения по ставке дохода на инвестиции;
- Возврат капитала по фонду возмещения по без рисковой процентной ставке.
Прямолинейное возврат капитала (метод Ринга) предусматривает, что возмещение основной суммы инвестированного капитала осуществляется равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций составят:
D / n = R1 = R2 = ... = Rк = Rn
Остаток невозмещенных инвестиций на начало каждого периода составит:
Dk = D - R (k - 1), (4.9)
где D - общая сумма инвестиций;
к - номер расчетного периода;
Dk - остаток невозмещенных инвестиций в периоде к;
R - сумма, которая идет на погашение инвестиций.
Величина срочной выплаты Yk в каждом периоде составляет:
Yk-Dk * i + R, (4.10)
где i - процентная ставка.
Пример. Инвестор планирует приобрести недвижимость стоимостью 250 тыс. грн. По расчетам владения объектом недвижимости должно принести ежегодный доход в размере 20%. Для реализации проекта инвестор под залог имущества получил кредит в сумме 250 тыс. грн. под 20% годовых сроком на 5 лет. По условиям кредитного контракта погашение суммы основного долга должно проводиться равными платежами, а начисление процентов - в конце года.
Составим план возмещения инвестиций, т.е. погашение полученного кредита.
R = 250/5 = 50 тыс. грн. - Годовая выплата основного долга.
План погашения кредита представим в табл. 4.2.
Таблица 4.2. (Тыс. грн.)
| Годы | Величина долга D | Процентный платеж / (I = Дк * и) | Годовые расходы и погашение основного долга R | Годовая срочная выплата (Yk = I + R) |
| 1-й | 250 | 50 | 50 | 100 |
| 2-й | 200 | 40 | 50 | 90 |
| 3-й | 150 | ЗО | 50 | 80 |
| 4-й | 100 | 20 | 50 | 70 |
| 5-й | 50 | 10 | 50 | 60 |
| Всего | 150 | 250 | 400 |
Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому данный метод прямолинейной капитализации не может применяться для потоков с равными доходами.
Возврат капитала по фонду воспроизведения ставкой дохода на инвестиции (метод Инвуд).
Этот метод мы рассмотрим на следующем примере.
Пример. На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50 тыс. грн. Инвестор планирует получить доход на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит около 14 тыс. грн. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 года.
Необходимо определить коэффициент капитализации, а также возможность возмещения инвестиций за указанный срок. Расчетные параметры
D = 50 тыс. грн.; П = 4; / = 6%.
Фактор фонда возмещения: и / {(1 + i) "- и} = 0,06 / (1,06 (4) - 1) = 0,2286.
| Годы | D | I = Dk * i | R | Y |
| 1-й | 50,0 3 | 3,0 | 11,4296 | 14,4296 |
| 2-й | 8,5704 | 2,3143 | 12,1153 | 14,4296 |
| 3-й | 26,4551 | 1,5873 | 12,8423 | 14,4296 |
| 4-й | 13,6128 | 0,8168 | 13,6128 | 14,4296 |
| Всего | - | 7,7184 | 50,0 | 57,7184 |
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (Метод Хоскольда). Например, инвестиционная компания вложила капитал в проект, который приносит прибыль 18% годовых и рассчитан на 3 года, что значительно больше средней доходности по этой области. Таким образом, менеджмент компании принял решение: суммы, которые получены в счет возмещения инвестиций, снова вложить в другой проект, жизненный цикл которого - 4 года, безрисковая ставка в размере 8%.
Так как 4-х летний фактор фонда возмещения при ставке 8% составляет 0,08 / (1,084 - 1) = 0,222, то общем, ный коэффициент капитализации составит 0,18 + 0,222 = 0,402.
Для определения стоимости 4-х летнего потока доходов разделим доход за первый год на коэффициент капитализации. За первый год доход составляет 1,5 млн. грн., таким образом, стоимость всего потока будет равна: 1,5 / 0,402 = 3,73 млн. грн. В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит 3,73 • 0,18 = 0,6714 млн. грн., А возврата вложенного капитала - 3,73 • 0,222 = 0,82806 млн. грн. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (~ 1,5 млн. грн.).
В тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов был обеспечен как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. Для этого коэффициент капитализации должен быть увеличен
Пример. Владелец; дома, первоначальная стоимость которого 50 тыс. грн., Сдает его в аренду на 10 лет. После окончания срока аренды дом теряет свою первоначальную стоимость на 20%. Определим: величину ежегодного арендного платежа, который вносится в конце каждого года, который обеспечил бы возмещение части утраченного капитала и доход на вложенный капитал в размере 10% годовых, коэффициент капитализации.
Возмещение утраченного капитала за 1 год составляет: 0,0627454 * 10 000 = 627,454 грн.
Сумма годового арендного платежа должна составлять:
50 000 * 0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.
Сумма, полученная арендодателем за весь срок аренды (сумма аннуитет), составит:
5627.454 * [1.1 (10) - 1] / 0,1 = 5627,45 * 15,937425 = 89687,06 грн.
Определим коэффициент капитализации.
Возмещение капитала (инвестиций) с учетом их потери в размере 20% при аннуитетном методе составит: 0,2 * 0,1 / (1.1 (10) - 1) = 0.2 * 0,062745394 = 0,01254908.
Отдача (процентная ставка на вложенный капитал) - 10% (0,1) - коэффициент капитализации составляет: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Начальная (текущая) стоимость инвестиций составляет, 5627,454 / 0,11254908 = 50 000.
При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученная от перепродажи активов, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает возврат инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может определяться как разница между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.
Пример. Земельный участок сдается в аренду на 10 лет по процентной ставке в размере 12% годовых. Текущий доход остается постоянным и составляет 9,6 тыс. грн. Предполагается, что до окончания срока аренды стоимость земельного участка вырастет на 25%.
Определим коэффициент капитализации и текущую стоимость
участка.
Необходима ставка отдачи: 0,12.
Прирост стоимости: 0,25 * (0,12 / [1,1210 - 1]) = 0,25 * 0.056984164 = 0,01424604.
Коэффициент капитализации: 0,12 * 0,014246041 = 0,105753959.
Текущая стоимость участка: 9,6:0,105753959 = 90,777 тыс. грн.
Стоимость в момент перепродажи: 90,777 * 1,25 = 113,47 тыс. грн.
2. Метод сравнительного (рыночного) анализа продаж. Этот методический подход, основывается на сопоставлении цен продажи подобных объектов недвижимости (земельных участков), используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества. По этим подходом оценочная стоимость определяется на уровне цены продажи подобного недвижимого имущества по формуле
Ц - оценочная стоимость недвижимого имущества, определенная путем сопоставления цены продажи подобного имущества (в гривнях);
- Цена продажи подобного имущества (в гривнах)
относительно того, что оценивается, по jm фактором сравнения. За основу определения оценочной стоимости недвижимости путем сопоставления цен продажи подобного имущества берутся цены продажи тех объектов, за факторами, которые влияют на их стоимость, в достаточной степени совпадают с объектами, которые оцениваются.
Определение оценочной стоимости недвижимого имущества путем сопоставления цен продажи подобного имущества предполагает сопоставление цен продажи нескольких подобных объектов, поэтому конечная величина оценочной стоимости определяется как среднее значение для ранжированы ряда вариантов значения без учета наибольшего и наименьшего значение) или наиболее распространенное значение среди полученных результатов.
3. Затратный (имущественный) метод. Этот методический подход, основанный на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке, используется для проведения оценки застроенных земельных участков (или тех, застройка которых предполагается) при условии эффективного их использования (фактического или условного).
По этим подходом оценочная стоимость недвижимости определяется как остаток между ожидаемой цене продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимого имущества по формуле
Цв = Цо-Вос, (4.12)
где Цв - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на сооружение объектов недвижимого имущества (в гривнях);
Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенной земельного участка) (в гривнях);
Вос - затраты на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (в гривнях).
За основу определения оценочной стоимости земли путем учета расходов на сооружение объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, берутся цены продажи застроенных участков, которые сложились на рынке, и расходы, связанные с возведением этих объектов.
Результаты оценочной стоимости земельного участка перечисляются на единицу сравнение зависимости от типа и характеристик земельного участка и расположенных на ней объектов недвижимого имущества.
Независимо от того, проводится экспертная денежная оценка здания, сооружения или земельного участка, она проводится в следующей последовательности:
- Сбор информации, необходимой для проведения оценки;
- Определение эффективного использования земельного участка
- Выбор и обоснование методических подходов оценки;
- Определение вариантов значение оценочной стоимости земельного участка по выбранным методическими подходами и принятия конечного значения оценочной стоимости;
- Составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;
- Представление отчета на экспертизу в орган Государственного комитета по землепользования.
Отчет об экспертной денежной оценке недвижимости должен
содержать:
1. Основание для проведения экспертной денежной оценки недвижимости;
2. Цель оценки и дату, на которую проведена оценка;
3. Описание недвижимого имущества;
4. План и характеристику недвижимого имущества, включая его физические и экономические особенности, правовой режим, особенности местоположения, описание границ, целевое назначения, характер использования и состояние застройки;
5. Анализ эффективности использования недвижимого имущества;
6. Обоснование выбранных методических подходов;
7. Расчет оценочной стоимости недвижимого имущества по избранным методическим подходами;
8. Основные предпосылки проведения оценки;
9. Заключение эксперта по оценочной стоимости недвижимого имущества;
10. Сертификат недвижимого имущества.
К отчету прилагаются ситуационный план и план недвижимости, другие материалы, использованы для оценки имущества, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.
В случае применения методического подхода, основанного на капитализации чистого дохода от объекта недвижимости, в отчете приводятся конкретные расчеты: валового и чистого годового дохода от эффективного использования объекта недвижимости, с учетом обременений и ограничений по его использованию, ставки капитализации относительно конкретного объекта с учетом без рисковых процентных ставок, риска для инвестирования и ликвидности земельного участка.
В случае применения методического подхода, основанного на учете затрат на строительство объектов недвижимости на земельном участке, в отчете указываются уровне цен продажи застроенных участков и расходов, связанных с возведением зданий и сооружений, которые сложились на рынке. Отчет подписывается экспертом и руководителем юридического лица, которым проведена экспертная оценка объекта недвижимости, и скрепляется печатью этого лица.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения в Украине регламентируется законодательством.
Так, согласно д0 Постановления от 23 марта 1995 г. № 213 "О Методике денежной оценки сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов "денежная оценка земель осуществляется с целью регулирования отношений при передаче земли в собственность, наследство, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды, определении ставок земельного налога, ценообразовании, учета совокупной стоимости основных средств производства, определении размера взноса в уставные фонды акционерных обществ, объединений, кооперативов.
Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристика земель, бонитировки почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, а земель населенных пунктов - их генеральные планы и проекты планировки и застройки населенных пунктов, материалы экономической оценки территории.
Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится отдельно по пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по рентным доходом, который формируется в зависимости от качества, место расположение и экономической оценки земель.
Для определения денежной оценки земель по Украине рассчитывается дифференциальный рентный доход с пахотных земель по экономической оценке по производству зерновых культур (в центнерах) по формуле:
Рдн = (В * Ц-3 - 3 * Kнр): Ц, (4.13)
где Рдн - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах)
У-урожайность зерновых с гектара (в центнерах)
Ц - цена реализации центнера зерна;
С - производственные затраты на гектар;
Кнр - коэффициент нормы рентабельности.
Кроме дифференциального рентного дохода, в сельском хозяйстве создается абсолютный рентный доход. Общий рентный доход исчисляется как сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами рассчитывается на основе соотношений дифференциальных рентных доходов этих угодий и рентного дохода на пахотных землях по экономической оценке по производству зерновых культур по формуле
Рдн (б) (с) (п) = Рдн * Рд (б) (с) (п) / Р / д (4.1 4)
где Рдн (б) (с) (п) - дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями (б), природными сенокосами (с) и пастбищами (п) (в центнерах)
Рдн - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах)
Рд (б) (с) (п) - дифференциальный рентный доход с гектара земель пи т многолетними насаждениями (б), природными сенокосами (с) и пастбищами (п) при экономической оценке земель (в гривнях);
Рд-дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель по экономической оценке по производству зерновых культур (в гривнях).
Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по Украине определяется как произведение годового рентного дохода по экономической оценке по производству зерновых культур, цены на зерно и срока его капитализации по формуле. Гоз = Рздн * Ц * Тк (4.15)
где Гт - денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищами по Украине (в гривнах)
Рздн - общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по Украине (в центнерах)
Ц - цена центнера зерна (в гривнях);
Тк - срок капитализации рентного дохода (в годах), который устанавливается на уровне 33 лет [3].
Оценка несельскохозяйственных земель определяется согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 16 июня 1999 г. № 050 "Об экспертной денежной оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения "Согласно этой Методикой проводится экспертная денежная оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения, на которых находятся объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, приватизированные (отчужденные) в соответствии с законодательством Украины.
Информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения являются: сведения Государственного земельного кадастра проект отвода земельного участка информация о природных, экономические, историко-культурные, экологические и градостроительные особенности местонахождения земельного участка, данные о инженерное обустройство земельного участка и об объектах недвижимого имущества, данные о ценах продажи (аренды) подобных земельных участков, которые сложились на рынке на момент оценки.
Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной денежной оценки, учитывается во время установки: цены продажи земельного участка стартовой цены продажи земельного участка на конкурентных началах.
Экспертная денежная оценка земельного участка проводится по следующим методическими подходами:
- Капитализация чистого дохода;
- Сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
- Учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном области;
- Денежная оценка земельного участка по Методике денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от ЗО мая 1997 г. № 525 и Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 г. № 213, в части оценки земель населенных пунктов;
- Сочетание нескольких методических подходов условным распределением застроенной земельного участка на компоненты (земельный участок, здания, сооружения).
Для определения экспертной денежной оценки земельного участка используется не менее трех методических подходов, один из которых основан на денежной оценке земельного участка. Предпочтение должно отдаваться тем подходам, основанным на полных сведениях о земельном участке [4].
