Майорова Т.В. Инвестиционная деятельность (2004)
4.4. Оценка объектов реальных инвестиций
При оценке объектов реальных инвестиций используется ряд стандартов стоимости имущества, которые применяются в зависимости от цели оценки, а именно:
- Обоснованная рыночная стоимость - это цена, по которой имущество может переходить из рук продавца, желающего его продать в руки покупателя, желающего его купить, то это стартовая начальная цена на рынке;
- Инвестиционная стоимость - это конкретная стоимость объекта оценивается, для конкретного инвестора, исходя из его личных инвестиционных целей;
- Внутренняя или фундаментальная стоимость - является аналитической оценкой объекта, базируется на знаниях и учета его финансового состояния, а также перспектив получения прибыли и чистого дохода. Расчет внутренней стоимости возможен при наличии доступа к полной информации о оценочный объект;
- Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которая может быть выручена при ликвидации фирмы. Существует "упорядоченная ликвидация", за которой процесс продажи активов осуществляется в течение времени, которое дает возможность получить максимально возможную в этих случаях цену недвижимости и "принудительная ликвидация", при которой активы продаются быстро в процессе одного аукциона, не считая интересы собственника имущества;
- Балансовая (бухгалтерская) стоимость объекта - это вид вар
занятости определяется балансовым счетом как сумма его активов за вычетом износа, а также сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. При этом основные фонды оцениваются с учетом последней переоценки за вычетом износа и амортизации;
- Восстановлена (текущая) стоимость - это балансовая стоимость с учетом переоценки активов на дату оценки стоимости [7. с. 10-12].
Определив стоимость объекта реальных инвестиций, далее проводят ее оценку. Оценка базируется на определенных принципах, которые условно делят на три группы.
К первой группе относят:
а) принцип выгоды - вкладывая инвестиции в основные фонды, в частности, покупая недвижимость для производственной деятельности, необходимо определить, насколько этот объект будет ему полезен. При этом выгода будет определяться возможностью ее использования для выполнения тех или иных функций, и в первую очередь, содействие в увеличении прибыли;
б) принцип замещения означает, что наибольшая стоимость объекта недвижимости не может превышать наименьшую стоимость, по которой можно приобрести другой объект с подобным выгодой;
в) принцип ожидания - дает возможность определить текущую стоимость будущих доходов и выгод, полученных в результате использования объекта реальных инвестиций.
Таким образом, первая группа принципов оценки дает возможность инвестору получить представление о ценности объекта инвестирования.
Ко второй группе относят:
а) принцип экономической величины, т.е. оптимальный размер объекта собственности - получение оптимальной прибыли от использования объекта зависит от его экономической величины. Например, земельный участок, на котором находится объект собственности, по своим размерам превышает величину, необходимую для функционирования этого объекта, так владелец объекта заплатил лишнюю сумму при приобретении участка или платит большую арендную плату за его использование. В любом случае это снижает доход, следовательно, экономическая величина - количество земли, которая обеспечивает лучше землепользования в этом регионе с учетом существующей рыночной конъюнктуры
б) принцип определения влияния доходов, увеличиваются или уменьшаются, на стоимость объекта собственности - этот принцип означает, что по мере дополнений ресурсов к основным факторам производства темпы роста чистых доходов будут увеличиваться до некоторой точки, начиная с которой дохода растут замедленными темпами. Это замедление проходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы;
в) принцип оценки сбалансированности различных факторов производства - это означает, что любому типу землепользования должна соответствовать оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли и объекта стоимости, на котором находится
д) принцип оценки остаточной продуктивности земли - это значит, что земля имеет остаточную производительность, которая может быть определена как чистый доход, отнесенный к земли, после оплаты труда, капитала и предпринимательской деятельности. Величина остаточной продуктивности земли определяется ее местонахождением
Таким образом, вторая группа принципов оценки характеризует факторы, непосредственно влияют на оценку всех средств производства: земли, зданий и сооружений оборудования и т.д..
К третьей группе относят:
а) принцип зависимости - заключается в том, что стоимость объекта собственности в значительной степени обусловлена его местонахождению, а также наличием развитой инфраструктуры, возможностью установления экономических связей с владельцами других объектов собственности, наличием квалифицированной рабочей силы, экологической ситуации др.;
б) принцип соответствия - означает, что любой объект должен соответствовать нормативным, архитектурным и рыночным стандартам, принятым в этом регионе;
в) принцип спроса и предложения - этот принцип означает, что при наличии сбалансированного спроса и предложения рыночная цена как правило отражает стоимость (Затраты) производства объекта реальных инвестиций. Превышение рыночных цен на объект над стоимостью его производства стимулирует создание новых объектов до тех пор, пока не наступит равновесие;
г) принцип конкуренции-наличие конкуренции приводит к тому, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то на нем обостряется конкурентная борьба, в результате чего наблюдается снижение среднего уровня чистых доходов. Так что в конечном итоге это существенно влияет на оценку объектов;
д) принцип изменения стоимости - изменение стоимости объектов недвижимости является постоянным процессом, который определяется не только их физическим износом, но и другими факторами, частности, изменением стоимости сырья, производством новой техники, изменения демографической ситуации и т.д.. Таким образом, эти иаьинши факторы могут изменять полезность объекта недвижимости и его собственность.
Таким образом, третья группа включает принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов реального инвестирования.
Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки стоимости объектов реального инвестирования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Это вариант использования) объекта, который выбран среди других возможных законных вариантов реального инвестирования, физически осуществимым, достаточно обоснованным, который имеет реальное финансовое обеспечение и который при
водит, в частности, к наивысшей стоимости земельного участка, на котором расположен объект. Этот вариант использования обеспечивает объекта реальных инвестиций наивысшую текущую стоимость на дату оценки.
Вкладывая свои средства в основные фонды инвестор должен сделать их оценку по полной первоначальной стоимости или восстановительной стоимости.
Первоначальной оценкой основных фондов является стоимость их приобретения или создания, т.е. оплаченная сумма денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого формы компенсации (других активов или обязательств) предоставленных для получения актива на момент его приобретения или создания Первоначальная стоимость зданий и сооружений определяются по сметной стоимости на момент ввода в эксплуатацию. Оценка основных фондов по первоначальной стоимости, которая отражается в бухгалтерском балансе предприятия, называется первоначальной балансовой стоимости основных фондов.
Оценка по восстановительной стоимости основных фондов (с учетом индексации) устанавливается Министерством экономики и Министерством финансов совместно с фондом государственного имущества Украины. Она осуществляется ежегодно после отчетного года по состоянию на 1 января следующего года в Украине.
Оценка по остаточной стоимости основных фондов с учетом износа. Такая оценка основных фондов осуществляется с учетом амортизации по текущим период [2].
В свою очередь, амортизация - это систематическое распределение стоимости, амортизируется, необоротных активов в течение срока их полезного использования (Эксплуатации). С учетом амортизации определяются следующие виды стоимости основных фондов:
- Стоимость, которая амортизируется - первоначальная или переоцененная стоимость необоротных активов без их ликвидационной стоимости.
- Первоначальная стоимость - историческая (фактическая) себестоимость необоротных активов в сумме денежных средств или справедливой стоимости других активов, оплаченных (Переданных), израсходованных для приобретения (создания) необоротных активов.
- Переоцененная стоимость - стоимость необоротных активов после их переоценки.
- Ликвидационная стоимость - сумма средств или стоимость других активов, которую предприятие ожидает получить от реализации (ликвидации) необоротных активов после окончания срока их полезного использования (эксплуатации), за вычетом расходов, связанных с их продажей (ликвидацией).
Используя нормы амортизации, инвестор определяет и срок полезного использования (эксплуатации) основных фондов - это ожидаемый период времени, течение которого фонды будут использоваться предприятием или с их использованием будет изготовлен ожидаемый предприятием объем продукции (работ, услуг), причем этот срок может пересматриваться в случае изменения ожидаемых экономических выгод от его использования. Основные методы начисления амортизации подробно изложены автором в шестом разделе работы.
Оценивая основные фонды, инвестор должен определить степень эффективности их использования. Основным показателем, гцо характеризует эффективность использования инвестором основных фондов является фондоотдача, которая определяется по формуле:
Фв = Ор / Рф, (4.1)
где Ор-объем произведенной продукции (услуг), руб.
Рф-стоимость фондов, грн.
Обратным показателем к показателю фондоотдача является фондоемкисть, которая в свою очередь определяется по формуле:
Ф = 1/Фв = Вф / Ор, (4.2)
К объекту реальных инвестиций относят и оборотные средства, их главная функция - это осуществление расчетов за поставленные товары, выполненные работы, готовую продукцию. К ним относят:
- Фонды обращения - это стоимость готовой продукции, средства, связанные с ее перемещением до момента полной реализации, средства в расчетах с заказчиками; средства в кассе.
- Оборотные фонды - это сырье, конструкции, детали, производственные запасы, топливо, МБП, незавершенные строительно-монтажные работы, расходы будущих периодов и т.д..
Итак, оборотные средства постоянно обслуживают все стадии производственного процесса. К основных показателей эффективности использования оборотных средств относят:
Общая норма оборотных средств (Hо):
Н0 = (Ок / Опр) х Но, (4.3)
где Ок - среднегодовой объем оборотных средств;
Опр - объем продукции.
Коэффициент вращения:
Коб = Опр / Ок (4-4)
КОБ = ОПР / ОК
Среднюю продолжительность одного оборота (Д):
(4.5)
где Тоб-продолжительность оборота дня
Размер условной экономии за счет высвобождения средств (Eум):
ЭУМ = Опр / Тх (Д2-Д1), (4.6)
где 0пр-объем продукции в плановом и фактическом периоде;
Т - продолжительность этого периода;
Д2; Д1, - средняя продолжительность одного оборота.
Показатели вращения зависят от средних остатков оборотных средств и суммы оборота соответствующего периода. Кроме общих показателей вращения рассчитывают индивидуальные показатели по отдельным составляющим: за производственными запасами; незавершенному производству и т.д.
За счет ускорения обращения оборотных средств происходит их высвобождение и возможность их использования в других направлениях, в частности, хозяйственной деятельности. Высвобождение бывает: абсолютное и относительное:
- Абсолютное высвобождение свидетельствует об уменьшении фактических средних остатков оборотных средств при том же обороте или при его росте.
- Относительное высвобождение свидетельствует, что темп роста объема оборота опережает темп роста средних остатков оборотных средств.
- Обоснованная рыночная стоимость - это цена, по которой имущество может переходить из рук продавца, желающего его продать в руки покупателя, желающего его купить, то это стартовая начальная цена на рынке;
- Инвестиционная стоимость - это конкретная стоимость объекта оценивается, для конкретного инвестора, исходя из его личных инвестиционных целей;
- Внутренняя или фундаментальная стоимость - является аналитической оценкой объекта, базируется на знаниях и учета его финансового состояния, а также перспектив получения прибыли и чистого дохода. Расчет внутренней стоимости возможен при наличии доступа к полной информации о оценочный объект;
- Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которая может быть выручена при ликвидации фирмы. Существует "упорядоченная ликвидация", за которой процесс продажи активов осуществляется в течение времени, которое дает возможность получить максимально возможную в этих случаях цену недвижимости и "принудительная ликвидация", при которой активы продаются быстро в процессе одного аукциона, не считая интересы собственника имущества;
- Балансовая (бухгалтерская) стоимость объекта - это вид вар
занятости определяется балансовым счетом как сумма его активов за вычетом износа, а также сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. При этом основные фонды оцениваются с учетом последней переоценки за вычетом износа и амортизации;
- Восстановлена (текущая) стоимость - это балансовая стоимость с учетом переоценки активов на дату оценки стоимости [7. с. 10-12].
Определив стоимость объекта реальных инвестиций, далее проводят ее оценку. Оценка базируется на определенных принципах, которые условно делят на три группы.
а) принцип выгоды - вкладывая инвестиции в основные фонды, в частности, покупая недвижимость для производственной деятельности, необходимо определить, насколько этот объект будет ему полезен. При этом выгода будет определяться возможностью ее использования для выполнения тех или иных функций, и в первую очередь, содействие в увеличении прибыли;
б) принцип замещения означает, что наибольшая стоимость объекта недвижимости не может превышать наименьшую стоимость, по которой можно приобрести другой объект с подобным выгодой;
в) принцип ожидания - дает возможность определить текущую стоимость будущих доходов и выгод, полученных в результате использования объекта реальных инвестиций.
Таким образом, первая группа принципов оценки дает возможность инвестору получить представление о ценности объекта инвестирования.
Ко второй группе относят:
а) принцип экономической величины, т.е. оптимальный размер объекта собственности - получение оптимальной прибыли от использования объекта зависит от его экономической величины. Например, земельный участок, на котором находится объект собственности, по своим размерам превышает величину, необходимую для функционирования этого объекта, так владелец объекта заплатил лишнюю сумму при приобретении участка или платит большую арендную плату за его использование. В любом случае это снижает доход, следовательно, экономическая величина - количество земли, которая обеспечивает лучше землепользования в этом регионе с учетом существующей рыночной конъюнктуры
б) принцип определения влияния доходов, увеличиваются или уменьшаются, на стоимость объекта собственности - этот принцип означает, что по мере дополнений ресурсов к основным факторам производства темпы роста чистых доходов будут увеличиваться до некоторой точки, начиная с которой дохода растут замедленными темпами. Это замедление проходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы;
в) принцип оценки сбалансированности различных факторов производства - это означает, что любому типу землепользования должна соответствовать оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли и объекта стоимости, на котором находится
д) принцип оценки остаточной продуктивности земли - это значит, что земля имеет остаточную производительность, которая может быть определена как чистый доход, отнесенный к земли, после оплаты труда, капитала и предпринимательской деятельности. Величина остаточной продуктивности земли определяется ее местонахождением
Таким образом, вторая группа принципов оценки характеризует факторы, непосредственно влияют на оценку всех средств производства: земли, зданий и сооружений оборудования и т.д..
К третьей группе относят:
а) принцип зависимости - заключается в том, что стоимость объекта собственности в значительной степени обусловлена его местонахождению, а также наличием развитой инфраструктуры, возможностью установления экономических связей с владельцами других объектов собственности, наличием квалифицированной рабочей силы, экологической ситуации др.;
б) принцип соответствия - означает, что любой объект должен соответствовать нормативным, архитектурным и рыночным стандартам, принятым в этом регионе;
в) принцип спроса и предложения - этот принцип означает, что при наличии сбалансированного спроса и предложения рыночная цена как правило отражает стоимость (Затраты) производства объекта реальных инвестиций. Превышение рыночных цен на объект над стоимостью его производства стимулирует создание новых объектов до тех пор, пока не наступит равновесие;
д) принцип изменения стоимости - изменение стоимости объектов недвижимости является постоянным процессом, который определяется не только их физическим износом, но и другими факторами, частности, изменением стоимости сырья, производством новой техники, изменения демографической ситуации и т.д.. Таким образом, эти иаьинши факторы могут изменять полезность объекта недвижимости и его собственность.
Таким образом, третья группа включает принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов реального инвестирования.
Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки стоимости объектов реального инвестирования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Это вариант использования) объекта, который выбран среди других возможных законных вариантов реального инвестирования, физически осуществимым, достаточно обоснованным, который имеет реальное финансовое обеспечение и который при
водит, в частности, к наивысшей стоимости земельного участка, на котором расположен объект. Этот вариант использования обеспечивает объекта реальных инвестиций наивысшую текущую стоимость на дату оценки.
Вкладывая свои средства в основные фонды инвестор должен сделать их оценку по полной первоначальной стоимости или восстановительной стоимости.
Первоначальной оценкой основных фондов является стоимость их приобретения или создания, т.е. оплаченная сумма денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого формы компенсации (других активов или обязательств) предоставленных для получения актива на момент его приобретения или создания Первоначальная стоимость зданий и сооружений определяются по сметной стоимости на момент ввода в эксплуатацию. Оценка основных фондов по первоначальной стоимости, которая отражается в бухгалтерском балансе предприятия, называется первоначальной балансовой стоимости основных фондов.
Оценка по восстановительной стоимости основных фондов (с учетом индексации) устанавливается Министерством экономики и Министерством финансов совместно с фондом государственного имущества Украины. Она осуществляется ежегодно после отчетного года по состоянию на 1 января следующего года в Украине.
Оценка по остаточной стоимости основных фондов с учетом износа. Такая оценка основных фондов осуществляется с учетом амортизации по текущим период [2].
В свою очередь, амортизация - это систематическое распределение стоимости, амортизируется, необоротных активов в течение срока их полезного использования (Эксплуатации). С учетом амортизации определяются следующие виды стоимости основных фондов:
- Стоимость, которая амортизируется - первоначальная или переоцененная стоимость необоротных активов без их ликвидационной стоимости.
- Первоначальная стоимость - историческая (фактическая) себестоимость необоротных активов в сумме денежных средств или справедливой стоимости других активов, оплаченных (Переданных), израсходованных для приобретения (создания) необоротных активов.
- Переоцененная стоимость - стоимость необоротных активов после их переоценки.
- Ликвидационная стоимость - сумма средств или стоимость других активов, которую предприятие ожидает получить от реализации (ликвидации) необоротных активов после окончания срока их полезного использования (эксплуатации), за вычетом расходов, связанных с их продажей (ликвидацией).
Используя нормы амортизации, инвестор определяет и срок полезного использования (эксплуатации) основных фондов - это ожидаемый период времени, течение которого фонды будут использоваться предприятием или с их использованием будет изготовлен ожидаемый предприятием объем продукции (работ, услуг), причем этот срок может пересматриваться в случае изменения ожидаемых экономических выгод от его использования. Основные методы начисления амортизации подробно изложены автором в шестом разделе работы.
Оценивая основные фонды, инвестор должен определить степень эффективности их использования. Основным показателем, гцо характеризует эффективность использования инвестором основных фондов является фондоотдача, которая определяется по формуле:
Фв = Ор / Рф, (4.1)
где Ор-объем произведенной продукции (услуг), руб.
Рф-стоимость фондов, грн.
Обратным показателем к показателю фондоотдача является фондоемкисть, которая в свою очередь определяется по формуле:
К объекту реальных инвестиций относят и оборотные средства, их главная функция - это осуществление расчетов за поставленные товары, выполненные работы, готовую продукцию. К ним относят:
- Фонды обращения - это стоимость готовой продукции, средства, связанные с ее перемещением до момента полной реализации, средства в расчетах с заказчиками; средства в кассе.
- Оборотные фонды - это сырье, конструкции, детали, производственные запасы, топливо, МБП, незавершенные строительно-монтажные работы, расходы будущих периодов и т.д..
Итак, оборотные средства постоянно обслуживают все стадии производственного процесса. К основных показателей эффективности использования оборотных средств относят:
Общая норма оборотных средств (Hо):
Н0 = (Ок / Опр) х Но, (4.3)
где Ок - среднегодовой объем оборотных средств;
Опр - объем продукции.
Коэффициент вращения:
Коб = Опр / Ок (4-4)
КОБ = ОПР / ОК
Среднюю продолжительность одного оборота (Д):
(4.5)
где Тоб-продолжительность оборота дня
Размер условной экономии за счет высвобождения средств (Eум):
ЭУМ = Опр / Тх (Д2-Д1), (4.6)
где 0пр-объем продукции в плановом и фактическом периоде;
Т - продолжительность этого периода;
Д2; Д1, - средняя продолжительность одного оборота.
Показатели вращения зависят от средних остатков оборотных средств и суммы оборота соответствующего периода. Кроме общих показателей вращения рассчитывают индивидуальные показатели по отдельным составляющим: за производственными запасами; незавершенному производству и т.д.
За счет ускорения обращения оборотных средств происходит их высвобождение и возможность их использования в других направлениях, в частности, хозяйственной деятельности. Высвобождение бывает: абсолютное и относительное:
- Абсолютное высвобождение свидетельствует об уменьшении фактических средних остатков оборотных средств при том же обороте или при его росте.
- Относительное высвобождение свидетельствует, что темп роста объема оборота опережает темп роста средних остатков оборотных средств.
